房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資收益土地成本測(cè)算Tag內(nèi)容描述：
1、標(biāo)準(zhǔn)實(shí) 施管理規(guī)程 LC02 項(xiàng)目成本測(cè)算流程 ZY02 項(xiàng)目成本測(cè)算表使用指引 修訂記錄 日 期 修改內(nèi)容 修改人 審核人 批準(zhǔn)人 企業(yè): 體系:項(xiàng)目成本管理 類(lèi)型:流程文件 編號(hào): 版號(hào): 頁(yè)碼:第 2 頁(yè) 共 4 頁(yè) 項(xiàng)目項(xiàng)目成本測(cè)算。
2、發(fā)成本項(xiàng)目?jī)?nèi)容開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)目?jī)?nèi)容 開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)目指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用,一般包括下列七項(xiàng): 3.1.1.1 土地獲得價(jià)款 3.1.1.2 前期準(zhǔn)備費(fèi) 3.1.1.3 主體建筑安裝工程費(fèi) 3.1.1.4 社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi) 3.1.1.5 園。
3、項(xiàng) 目 已批準(zhǔn)方案已批準(zhǔn)方案 限額限額 投資額投資額對(duì)比差額對(duì)比差額備注備注 總建筑面總建筑面 積積 銷(xiāo)售銷(xiāo)售 面積面積 估算估算 工程量1工程量1 估算指估算指 標(biāo)1標(biāo)1 估算估算 工程量2工程量2 估算指估算指 標(biāo)2標(biāo)2 建安工程建安工。
4、點(diǎn)分析表開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本估算表 風(fēng)險(xiǎn)分析 項(xiàng)目投資估算項(xiàng)目投資估算 返回 一各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo): 二銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè)單位:萬(wàn)元 98025.76 平方米 高層住宅 7700 平方米 幼兒園 地下停車(chē)庫(kù) 105725.76平方米 2650 元平方米 高層住。
5、201003合作款項(xiàng) 201004其它 201005綜合價(jià)款 202開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi) 202001方案調(diào)研費(fèi) 202002評(píng)估咨詢(xún)費(fèi) 202003勘測(cè)費(fèi) 202004設(shè)計(jì)費(fèi) 202005報(bào)批報(bào)建費(fèi) 202006工程質(zhì)監(jiān)費(fèi) 202007工程檢測(cè)。
6、地ha35149.20 建筑限高m 容積率0.00 綠地率40.00 規(guī)劃指標(biāo) 總建筑面積m2m2193320 地上建筑面積m2193320 地下建筑面積m20 成本項(xiàng)目一m291200 含地上地下 成本項(xiàng)目二m292120 成本項(xiàng)目三m2。
7、共綠地 組團(tuán)宅間綠化底層私家花園體育游樂(lè)設(shè)施占地水景占地面積 16741674.00 產(chǎn)品構(gòu)成 占地面 積 容積率建筑面積 可售面 積 產(chǎn)品比例 平均每 戶(hù)面積 單元數(shù)戶(hù)數(shù) 住宅 16層住 宅 1620.0020,00020,000108 。
8、038132,820121,062513,429 結(jié)結(jié)算算利利潤(rùn)潤(rùn)1,65910,6784,76512,80321,41948,007 創(chuàng)創(chuàng)造造利利潤(rùn)潤(rùn)2,4308,0726,91612,43218,15748,007 各各表表間間勾勾稽稽。
9、高層公寓11層78,52778,52722.47 高層公寓18層130,878130,87837.44 高層公寓21層52,35152,35114.98 小小計(jì)計(jì)261,756261,756 公共配套建筑 18層酒店式公寓50,97650。
10、47 高層公寓18層130,878130,87837.44 高層公寓21層52,35152,35114.98 小小計(jì)計(jì)261,756261,756 公共配套建筑 18層酒店式公寓50,97650,976.014.58 21層寫(xiě)字樓22,81。
11、 8社區(qū)中心公頃0.82 9停車(chē)場(chǎng)公頃0.60 10回車(chē)場(chǎng)公頃0.31 2代征地公頃32.08 二總建筑面積萬(wàn)平方米 1地上建筑面積萬(wàn)平方米84.88 1企業(yè)莊園萬(wàn)平方米1.91 2私人會(huì)所型酒店萬(wàn)平方米2.42 3北商業(yè)街萬(wàn)平方米3.83。
12、估算算計(jì)算依據(jù)計(jì)算基數(shù) 土土 地地 成成 本本 征地費(fèi)用1,000,000.00112.29 土地出讓傭金0.02112,290,000.00 土地出讓契稅0.04112,290,000.00 土土地地費(fèi)費(fèi)用用合合計(jì)計(jì)1 14 49 9, 。
13、高層公寓11層78,52778,52722.47 高層公寓18層130,878130,87837.44 高層公寓21層52,35152,35114.98 小小計(jì)計(jì)261,756261,756 公共配套建筑 18層酒店式公寓50,97650。
14、第1120年收入水平0增長(zhǎng),與第10年持平. 折舊年限20年運(yùn)營(yíng)成本率運(yùn)營(yíng)110年的運(yùn)營(yíng)成本率,第1120年與第10年持平,保持不變. 運(yùn)營(yíng)年限20年每年折舊初始投入總額E420 注:租金及停車(chē)廣告等年收入需要由運(yùn)營(yíng)年份轉(zhuǎn)化為自然年份,如。
15、場(chǎng)m 2 計(jì)容建筑面積m 2 五項(xiàng)目的投資成本及資金來(lái)源五項(xiàng)目的投資成本及資金來(lái)源 1投資估算依據(jù):估算參考的方法定額費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)等說(shuō)明. 2投資估算 項(xiàng)目投資計(jì)劃項(xiàng)目投資計(jì)劃 序號(hào) 項(xiàng)目?jī)?nèi)容 單 位 數(shù)量 投資金額萬(wàn)元 所占總投 資比例 第 。
16、每戶(hù)3人計(jì)算 3農(nóng)房面積平方米54375.00 按每人25平方米計(jì)算 序號(hào)成本費(fèi)用 1征地拆遷費(fèi)用23784.95 1.1征地規(guī)費(fèi)9185.34 耕地開(kāi)墾費(fèi)1933.34按80為耕地,每平方米25元計(jì)算 土地有償使用費(fèi)2030.01按平方米。
17、小高層公寓11層78,52778,52722.47 高層公寓18層130,878130,87837.44 高層公寓21層52,35152,35114.98 小小計(jì)計(jì)261,756261,756 公共配套建筑 18層酒店式公寓50,97650。
18、定,第三級(jí)以 下的成本科目細(xì)節(jié)目可根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整,可參考開(kāi)發(fā)成本科目細(xì)表. 4 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)中的行政費(fèi)用資本化利息和期間費(fèi)用,由財(cái)務(wù)管理部負(fù)責(zé). 5 成本測(cè)算時(shí)應(yīng)根據(jù)量?jī)r(jià)分離的原則進(jìn)行計(jì)算,并注明量?jī)r(jià)的計(jì)算思路.新項(xiàng)目或 項(xiàng)目定位時(shí)的成。
19、 12000210004000800025305000 重要公共綠地m2住宅綠地m2屋頂綠化m2重要公共湖景m2水景面積m2首層私家花園m2 58005860020007000300013970 土石方平衡挖土m3 土石方平衡挖石m3 土石。
20、工工圖圖設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)費(fèi)建建筑筑面面積積 景景觀觀設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)費(fèi)建建筑筑面面積積 智智能能化化設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)費(fèi)建建筑筑面面積積 樣樣板板間間裝裝修修設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)費(fèi) 合合計(jì)計(jì) 四四前前期期工工程程費(fèi)費(fèi) 文文物物普普探探費(fèi)費(fèi)土土地地面面積積 環(huán)環(huán)境境評(píng)評(píng)價(jià)。
21、 后的場(chǎng)館和設(shè)施, 以主題公園 的形式進(jìn)行后續(xù)開(kāi)發(fā)利用,如北京奧林匹克中心區(qū) 云 南昆明世博園等. 本文研究的是第一種模式下的投資收 益分析. 主題公園的開(kāi)發(fā), 投資額很大, 大型主題公園通 常占地 0.2 平方公里 國(guó)外為 0.81 平方。
22、 單價(jià)元 金額萬(wàn)元 金額萬(wàn)元 1 小高層住宅 950 2 多層住宅 700 2 辦公樓 1030 3 沿街商業(yè) 960 4 南池商業(yè) 930 小計(jì) 小計(jì) 5 地下配套 1800.00 合計(jì) 合計(jì) 3 規(guī)費(fèi) 按照 市現(xiàn)行規(guī)費(fèi)收取制度,進(jìn)行計(jì)算。
23、程的施工成本.如要計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的完全成本,還要計(jì)算 開(kāi)發(fā)企業(yè)公司本部行政管理部門(mén)為組織和管理開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理開(kāi)發(fā)企業(yè)公司本部行政管理部門(mén)為組織和管理開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理 費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用,以及為銷(xiāo)售出租轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的。
24、責(zé). 4 成本測(cè)算時(shí)應(yīng)根據(jù)量?jī)r(jià)分離的原則進(jìn)行計(jì)算,并注明量?jī)r(jià)的計(jì)算思路.新項(xiàng)目或 項(xiàng)目定位時(shí)的成本測(cè)算如無(wú)法細(xì)分時(shí),可根據(jù)當(dāng)?shù)匾呀Y(jié)算的同類(lèi)工程直接填寫(xiě)總價(jià) 和單價(jià),但應(yīng)注明參考項(xiàng)目的成本情況. 5 成本匯總表的總價(jià)從各表自動(dòng)取數(shù),并根據(jù)項(xiàng)目。
25、2地下會(huì)所 2.3 地下車(chē)庫(kù)人 防及其它 二需單獨(dú)控制的指標(biāo) 1室內(nèi)精裝修 2外立面裝修 3通風(fēng)空調(diào) 4弱電系統(tǒng) 5鋼筋含量 6混凝土用量 備備注注 方方案案設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)成成本本限限額額 序序號(hào)號(hào)項(xiàng)項(xiàng) 目目 已已批批準(zhǔn)準(zhǔn) 方方案案限限 額額 投。
26、率法 公式:稅后月租金按揭月供款 12首 期房款期房時(shí)間內(nèi)的按揭款 優(yōu)點(diǎn):考慮了租金價(jià)格和前期的主要投入,比 租金回報(bào)法適用范圍更廣, 可估算資金回收期的長(zhǎng)短. 弊病: 未考慮前期的其它投入 資金的時(shí)間效應(yīng). 不能解決多套投資的現(xiàn)金分析問(wèn)題。
27、7 地地塊塊成成本本測(cè)測(cè)算算表表 建筑面積M2 單價(jià) 元M2 金 額 元 備 注 一 土土地地成成本本5729657296338.3338.31983230819832308地價(jià)30萬(wàn)畝 二 前前期期開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)費(fèi)費(fèi)572965729697.6。
28、每戶(hù)3人計(jì)算 3農(nóng)房面積平方米54375.00 按每人25平方米計(jì)算 序號(hào)成本費(fèi)用 1征地拆遷費(fèi)用23784.95 1.1征地規(guī)費(fèi)9185.34 耕地開(kāi)墾費(fèi)1933.34按80為耕地,每平方米25元計(jì)算 土地有償使用費(fèi)2030.01按平方米。
29、小高層公寓11層78,52778,52722.47 高層公寓18層130,878130,87837.44 高層公寓21層52,35152,35114.98 小小計(jì)計(jì)261,756261,756 公共配套建筑 18層酒店式公寓50,97650。
30、 1 元平方米天7 元平方米天不等.信息反饋數(shù)據(jù)如下: 道 路 調(diào)查編號(hào) 商 鋪 名 稱(chēng) 產(chǎn)品類(lèi) 別 經(jīng)營(yíng)面積平方米 租金元平方米天 根據(jù)以上數(shù)據(jù),以算術(shù)平均法計(jì)算該區(qū)域平均租金價(jià)格為: PxPnn3.2365 元平方米天 年平均租金為x。
31、小高層公寓11層78,52778,52722.47 高層公寓18層130,878130,87837.44 高層公寓21層52,35152,35114.98 小小計(jì)計(jì)261,756261,756 公共配套建筑 18層酒店式公寓50,97650。
32、54375.00 序號(hào)成本費(fèi)用 1征地拆遷費(fèi)用23784.95 1.1征地規(guī)費(fèi)9185.34 耕地開(kāi)墾費(fèi)1933.34 土地有償使用費(fèi)2030.01 耕地占用稅580.00 社會(huì)統(tǒng)籌基金2900.00 征地指標(biāo)費(fèi)1450.00 征地工作費(fèi)2。
33、共綠地 組團(tuán)宅間綠化底層私家花園體育游樂(lè)設(shè)施占地水景占地面積 16741674.00 產(chǎn)品構(gòu)成 占地面 積 容積率建筑面積 可售面 積 產(chǎn)品比例 平均每 戶(hù)面積 單元數(shù)戶(hù)數(shù) 住宅 16層住 宅 1620.0020,00020,000108 。
34、54375.00 序號(hào)成本費(fèi)用 1征地拆遷費(fèi)用23784.95 1.1征地規(guī)費(fèi)9185.34 耕地開(kāi)墾費(fèi)1933.34 土地有償使用費(fèi)2030.01 耕地占用稅580.00 社會(huì)統(tǒng)籌基金2900.00 征地指標(biāo)費(fèi)1450.00 征地工作費(fèi)2。
35、54375.00 序號(hào)成本費(fèi)用 1征地拆遷費(fèi)用23784.95 1.1征地規(guī)費(fèi)9185.34 耕地開(kāi)墾費(fèi)1933.34 土地有償使用費(fèi)2030.01 耕地占用稅580.00 社會(huì)統(tǒng)籌基金2900.00 征地指標(biāo)費(fèi)1450.00 征地工作費(fèi)2。
36、益分析 現(xiàn)金流量表 靜態(tài)敏感性分析及投標(biāo)建議 項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo) 總占地 174321 建筑用地 134434 總建筑面積 349528 容積率 2.6 建筑密度 20.73 綠化率 30 宗地 分項(xiàng) 面積平方米 個(gè)數(shù)個(gè) 宗地一 地上建筑面積 1。
37、4.15前2016.4.152016.4.302016.5項(xiàng)目投資收益動(dòng)態(tài)管控:項(xiàng)目投資收益管理制度月度運(yùn)營(yíng)會(huì)及評(píng)審會(huì)模板銷(xiāo)售成本月報(bào)模板合約規(guī)劃模板及指引變更管理制度銷(xiāo)售案場(chǎng)管理制度在建項(xiàng)目投資目標(biāo)刷新及IT優(yōu)化:咨詢(xún)成果培訓(xùn)在建項(xiàng)目投。
38、金走了.試問(wèn):這些利潤(rùn)都到哪兒去了盲人摸象:盲人摸象:利潤(rùn)究竟怎樣了利潤(rùn)究竟怎樣了L企:曾經(jīng)在一次內(nèi)部會(huì)議上,總裁指著某個(gè)項(xiàng)目總經(jīng)理問(wèn)道:你能告訴我,當(dāng)前的項(xiàng)目利潤(rùn)情況怎么樣了掩耳盜鈴:掩耳盜鈴:誰(shuí)管利潤(rùn)什么樣誰(shuí)管利潤(rùn)什么樣H企,在一次銷(xiāo)售。
39、具體的項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)如下表:貼圖貼圖貼圖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表體系房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表之間的關(guān)系如下圖所示.現(xiàn)金流量表資金來(lái)源與運(yùn)用表 損益表 財(cái)務(wù)盈利能力 資金平衡能力 財(cái)務(wù)清償能力 財(cái)務(wù)報(bào)表體系本項(xiàng)目主要采取以下三類(lèi)報(bào)表作為投資收益分析。
40、率54車(chē)位200個(gè)三成本情況三成本情況一土地成本一土地成本土地費(fèi)用征地費(fèi)用對(duì)方條件,可詳談30000000出讓金50400000合計(jì)80400000其中征地費(fèi)用 3000 萬(wàn)元,土地變性費(fèi)用按每畝 180 萬(wàn)元計(jì)算.二建安成本二建安成本根據(jù)。
41、30計(jì)算地下面積或其它估算數(shù)值,包括設(shè)備及部分商業(yè),含人防工程作為車(chē)庫(kù)其中人防面積0.05商業(yè)建筑面積168,000.00 地上建筑面積168,000.00先根據(jù)市場(chǎng)預(yù)估商業(yè)建筑面積總量 地下商業(yè)建筑面積地下一層局部商業(yè)面積,估算值.7居住。
42、78,52778,52722.47高層公寓18層130,878130,87837.44高層公寓21層52,35152,35114.98小小計(jì)計(jì)261,756261,756公共配套建筑18層酒店式公寓50,97650,976.014.5821。
43、多層住宅6層以下m2小高層住宅715層m2高層住宅1626層m2地地上上非非銷(xiāo)銷(xiāo)售售面面積積m2會(huì)所m2配套公建教育m2還土地方m2地地下下總總建建筑筑面面積積m2地下車(chē)庫(kù)含人防m(xù)2設(shè)備間管理用房可銷(xiāo)售m2車(chē)車(chē)位位配配比比地上車(chē)位無(wú)蓋0個(gè)地。
44、門(mén)單方成本元m2相對(duì)應(yīng)的建筑面積m2一開(kāi)發(fā)成本合計(jì)REFREF67.8367.83REFREFREFREFREFREFREFREF開(kāi)發(fā)成本土地獲得價(jià)款小計(jì)14,630.89246.1667.8311,770.632,335.58321.68。
45、方法法 元元 平平方方米米或或按按提提示示計(jì)計(jì)算算成成本本均均方方費(fèi)費(fèi)用用元平方米備備注注開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)成成本本1 1建建安安工工程程費(fèi)費(fèi)66857.4866857.481733.331733.3311主樓,平方米63000.3212車(chē)庫(kù),平方米。
46、游樂(lè)設(shè)施占地水景占地面積16741674.00產(chǎn)品構(gòu)成占地面積容積率建筑面積可售面積產(chǎn)品比例平均每戶(hù)面積單元數(shù)戶(hù)數(shù)住宅16層住宅1620.0020,00020,0001083186類(lèi)型2類(lèi)型3類(lèi)型4類(lèi)型5小計(jì)1620.0020,00020。
47、同鑒證費(fèi)元1質(zhì)量檢測(cè)費(fèi)元1.5建筑方案評(píng)審費(fèi)平方米0.203三建筑安裝工程費(fèi)土建工程平方米4四基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)自來(lái)水平方米25.00雨污水平方米75.00供電平方米150.00弱電有線(xiàn)局域網(wǎng)監(jiān)控對(duì)講平方米35.00消防平方米30.00通信平方米1。
48、積積景景觀觀設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)費(fèi)建建筑筑面面積積智智能能化化設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)費(fèi)建建筑筑面面積積樣樣板板間間裝裝修修設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)費(fèi)合合計(jì)計(jì)四四前前期期工工程程費(fèi)費(fèi)文文物物普普探探費(fèi)費(fèi)土土地地面面積積環(huán)環(huán)境境評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)土土地地面面積積臨臨時(shí)時(shí)圍圍墻墻臨臨建建水水。
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