房地產(chǎn)項目前期定位工作流程Tag內(nèi)容描述：
1、100平方 保安崗亭用房 未規(guī)劃保安崗亭 ,項目規(guī)劃每棟 二個入戶門,必 須配備適當?shù)谋?安崗亭.垃圾收集站 垃圾收集站 設(shè)在小區(qū)進出口 附近,用綠化隱 蔽,門朝外,便于 垃圾清運 物料倉庫 工程材料及雜 物間,2030平 方米 物業(yè)管理前。
2、流程表 3 二商業(yè)策劃定位工作分解及輸出成果 4 第二部分 項目定位報告撰寫指引 6 一市場調(diào)研 6 一城市概況 6 二城市商業(yè)環(huán)境 7 三城市消費環(huán)境 8 四項目區(qū)域環(huán)境 10 二項目定位 11 一商業(yè)功能定位 12 二市場形象定位 17。
3、之美發(fā)現(xiàn)之美 第一部分:第一部分: 開發(fā)條件和資源開發(fā)條件和資源 第二部分:第二部分: 競爭策略競爭策略 第三部分:第三部分: 品牌策略品牌策略 第四部分:第四部分: 項目定位及價值實現(xiàn)項目定位及價值實現(xiàn) 第五部分:第五部分: 客戶渠道客戶。
4、16 四商用物業(yè)發(fā)展的要點分析 . 17 4.1 商用物業(yè)的類型 . 17 4.2 商用物業(yè)的特征 . 18 五廣州商用物業(yè)的發(fā)展軌跡 . 21 六某市商業(yè)環(huán)境分析 . 22 6.1 商業(yè)布局總體分布 . 22 6.2 主要商業(yè)物業(yè)競爭格局。
5、規(guī)劃屬樂從中區(qū),樂從中心定位 雙公園雙公園:北向文化公園,南向沙良河公園 樂從傳統(tǒng)高端居住區(qū)樂從傳統(tǒng)高端居住區(qū):低密度大盤全配套中心融城交通優(yōu)勢快速路軌道交通 強品牌強品牌:保利在中心區(qū)的規(guī)模優(yōu)勢見下圖項目布局標注 地塊價值初印象地塊價值初。
6、APTER3 產(chǎn)品定位及概念策劃產(chǎn)品定位及概念策劃 CHAPTER4 CHAPTER4 客群分析客群分析 CHAPTER5 CHAPTER5 銷售策略銷售策略 北京別墅市場研究北京別墅市場研究 區(qū)域發(fā)展區(qū)域發(fā)展 客戶變化客戶變化 產(chǎn)品升級產(chǎn)。
7、 量開始. 首先要搞清楚, 我們的戰(zhàn)略目標是什么戰(zhàn)場格局如何戰(zhàn) 略目標基調(diào)上項目應(yīng)該是什么形態(tài)或者說我們要建設(shè)打造成 什么樣的地產(chǎn)產(chǎn)品然后再說如何打造,什么是符合戰(zhàn)略戰(zhàn)場 的地產(chǎn) 在正式展開項目前期工作之前,首先需要想想以下問題: 1如何將。
8、南省中部偏東,為黃 河沖積扇平原癿尖端.東臨商丘,西 連省會鄭州,南接許昌周口,北靠 黃河,不中原油田隔河相望,處亍豫東 大平原癿中心部位. 總面積6444平方公里,其中市區(qū) 面積362平方公里.南北寬約92公里, 東西長約126公里. 在。
9、 PART 1PART 1 2013.10 2014.03 1 1:項目高地價拿地,如何實現(xiàn)項:項目高地價拿地,如何實現(xiàn)項 目最終的高溢價目最終的高溢價 2 2:項目如何從項目周邊競品里面:項目如何從項目周邊競品里面 脫穎而出,實現(xiàn)最終的快。
10、分析 房地產(chǎn)成交情況 鷹潭房地產(chǎn)市場保持良好収展,近三年商品房年平均成 交量約22萬方 近年鷹潭全市商品房成交分析 54.4 18.8 28.1 19.8 40.4 35.5 65.5 5006 4500 3315 1537 1885 22。
11、建設(shè)項目進行全面的技 術(shù)經(jīng)濟分析論證的過程. 是項目投資決策的依據(jù). 是籌集建設(shè)資金的依據(jù) 是開發(fā)商與有關(guān)各部門簽訂協(xié)議合同的依據(jù) 是編制下階段規(guī)劃設(shè)計的依據(jù) 1.1可行性分析的研究目的 市場分析 市場預(yù)測 收入成本費用預(yù)測 財務(wù)評估 盈虧。
12、1111 年房地產(chǎn)發(fā)展趨勢展望年房地產(chǎn)發(fā)展趨勢展望4 第二節(jié)第二節(jié) 區(qū)域結(jié)構(gòu)調(diào)查與城市發(fā)展規(guī)劃調(diào)查區(qū)域結(jié)構(gòu)調(diào)查與城市發(fā)展規(guī)劃調(diào)查5 一地理位置及概況一地理位置及概況5 二公共設(shè)施二公共設(shè)施狀況狀況6 三交通道路體系狀況三交通道路體系狀況6 。
13、1111 年房地產(chǎn)發(fā)展趨勢展望年房地產(chǎn)發(fā)展趨勢展望4 第二節(jié)第二節(jié) 區(qū)域結(jié)構(gòu)調(diào)查與城市發(fā)展規(guī)劃調(diào)查區(qū)域結(jié)構(gòu)調(diào)查與城市發(fā)展規(guī)劃調(diào)查5 一地理位置及概況一地理位置及概況5 二公共設(shè)施二公共設(shè)施狀況狀況6 三交通道路體系狀況三交通道路體系狀況6 。
14、描述 2目標客戶群細分 1客戶群職業(yè)分布 2目標客戶群年齡 4臵業(yè)次數(shù) 5購買目的 6目標客戶群特征 7目標客戶群來源 三價格定位分析 1實際價格 2價格策略 3入市時機 四總體開發(fā)思路 1開發(fā)原則 2產(chǎn)品形態(tài)建議 3產(chǎn)品容積率建議 4開發(fā)。
15、定發(fā)展. 目 錄 第一部分:產(chǎn)品線對比分析的類別第一部分:產(chǎn)品線對比分析的類別 第二部分:房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品線拓展策略第二部分:房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品線拓展策略 第三部分:住宅產(chǎn)品市場的分類需求第三部分:住宅產(chǎn)品市場的分類需求 1住宅市場產(chǎn)品的分類和影。
16、得土地 直接與土地方或 合作方簽訂協(xié)議 結(jié)束 2 2 5 5 7 7 1717 8 8 9 9 1414 1616 1111 1010 1919 2020 1818 工程管理部 審核 規(guī)劃技術(shù)部 成本估算 技術(shù)可行 市場調(diào)研 成本估算 工期。
17、建設(shè)項目進行全面的技 術(shù)經(jīng)濟分析論證的過程. 是項目投資決策的依據(jù). 是籌集建設(shè)資金的依據(jù) 是開發(fā)商與有關(guān)各部門簽訂協(xié)議合同的依據(jù) 是編制下階段規(guī)劃設(shè)計的依據(jù) 1.1可行性分析的研究目的 市場分析 市場預(yù)測 收入成本費用預(yù)測 財務(wù)評估 盈虧。
18、劃局 選址 意見 書 選址 測繪院 地形圖管 網(wǎng)現(xiàn)狀圖 曬圖 規(guī)劃局 設(shè) 計 要 點 申請正式紅線 規(guī)劃設(shè)計要點 規(guī)劃局 建筑方案 審定意見 方案報批 規(guī)劃局 排水 設(shè)計 要點 申報方案 綜合管網(wǎng)施工圖 規(guī)劃局 給水設(shè) 計要點 申請方案 設(shè)。
19、劃局 選址 意見 書 選址 測繪院 地形圖管 網(wǎng)現(xiàn)狀圖 曬圖 規(guī)劃局 設(shè) 計 要 點 申請正式紅線 規(guī)劃設(shè)計要點 規(guī)劃局 建筑方案 審定意見 方案報批 規(guī)劃局 排水 設(shè)計 要點 申報方案 綜合管網(wǎng)施工圖 規(guī)劃局 給水設(shè) 計要點 申請方案 設(shè)。
20、地ha35149.20 建筑限高m 容積率0.00 綠地率40.00 規(guī)劃指標 總建筑面積m2m2193320 地上建筑面積m2193320 地下建筑面積m20 成本項目一m291200 含地上地下 成本項目二m292120 成本項目三m2。
21、 日前 過程工程大廈建設(shè)項目前期工作流程時間表過程工程大廈建設(shè)項目前期工作流程時間表 規(guī)劃意見書市規(guī)委規(guī)劃意見書市規(guī)委 已完成已完成 2003 年年 8 月月 5 日取得日取得 建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證 市規(guī)委市規(guī)委 2004 。
22、測. 3.3.收入成本費用預(yù)測收入成本費用預(yù)測 銷售收入土地成本建安成本市政配套費管理費稅費等. 4.4.財務(wù)評估財務(wù)評估 1靜態(tài)指標:成本利潤率銷售利潤率; 2動態(tài)指標:凈現(xiàn)值內(nèi)涵報酬率投資周期. 5.5.盈虧平衡分析盈虧平衡分析 關(guān)鍵是。
23、算 2006061220060612 第一階段第一階段 整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略 2006062120060621 2006072820060728 市場調(diào)研市場調(diào)研 第二階段第二階段 物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議 第三階段第三階段。
24、階段 可可 行行 性性 研研 究究 可行性研究是指在投資決策前,對建設(shè)項目進行全面的技 術(shù)經(jīng)濟分析論證的過程. 是項目投資決策的依據(jù). 是籌集建設(shè)資金的依據(jù) 是開發(fā)商與有關(guān)各部門簽訂協(xié)議合同的依據(jù) 是編制下階段規(guī)劃設(shè)計的依據(jù) 市場分析市場分。
25、穩(wěn)定發(fā)展. 目 錄 第一部分:產(chǎn)品線對比分析的類別第一部分:產(chǎn)品線對比分析的類別 第二部分:房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品線拓展策略第二部分:房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品線拓展策略 第三部分:住宅產(chǎn)品市場的分類需求第三部分:住宅產(chǎn)品市場的分類需求 1住宅市場產(chǎn)品的分類和。
26、穩(wěn)定發(fā)展. 目 錄 第一部分:產(chǎn)品線對比分析的類別第一部分:產(chǎn)品線對比分析的類別 第二部分:房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品線拓展策略第二部分:房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品線拓展策略 第三部分:住宅產(chǎn)品市場的分類需求第三部分:住宅產(chǎn)品市場的分類需求 1住宅市場產(chǎn)品的分類和。
27、區(qū)域市場宏觀市場區(qū)域市場 供給預(yù)測需求預(yù)測價格預(yù)測供給預(yù)測需求預(yù)測價格預(yù)測 銷售收入土地成本建安成本市政配套費管理銷售收入土地成本建安成本市政配套費管理 費稅費等費稅費等 靜態(tài)指標:成本利潤率銷售利潤率靜態(tài)指標:成本利潤率銷售利潤率 動態(tài)指。
28、 小體量項目 是否只能居于平庸 于市場 隨波逐流 Part1 區(qū)域及市場分析 價值挖掘 市場格局 典型項目分析客戶調(diào)研 光明印象 2018年5月25日,國務(wù)院正式同意設(shè)立深圳市光 明區(qū). 光明新區(qū)于2007年8月正式成立,是國家 新型城鎮(zhèn)化。
29、資 源部 營銷監(jiān) 控組 培訓 學院 知識 管理組 市場管理部 市場推廣戰(zhàn)略管理體系的規(guī)劃與構(gòu)建,在推廣策略媒體 投放客戶拓展社區(qū)文化活勱等方面建立戰(zhàn)略管理; 負責市場研究,幵進行營銷模式技術(shù)的研發(fā)與創(chuàng)新在策 略預(yù)算招標新聞等方面,為項目提供。
30、決策策文文件件指指標標 規(guī)規(guī)劃劃用用地地面面積積萬111446.00111446.00約合167.15畝 總面積地上地下備注 總總建建筑筑面面積積萬60.3560.3546.1046.1014.2514.25 1持有物業(yè)建筑面積萬23.20。
31、城市人口及結(jié)構(gòu); 2城市化水平; 3基尼系數(shù); 4人均居住面積; 4城市發(fā)展技術(shù)環(huán)境T 1城市智力及研發(fā)水平; 2新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值所占比重; 3社會勞動生產(chǎn)率; 4科技進步貢獻率. 二城市發(fā)展房地產(chǎn)市場總體環(huán)境調(diào)研 房地產(chǎn)項目前期策劃報告目錄。
32、式服務(wù); 面積小,總價低,同時依托新華品牌效應(yīng)及周邊的整體規(guī)劃,項目入市獲得了快速的市場去化; 資料來源:合肥市房地產(chǎn)管理局項目組實地調(diào)研 營銷口號:公寓中的星級酒店,專為城市新銳及精英人士度身定做營銷口號:公寓中的星級酒店,專為城市新銳及。
33、國家房地產(chǎn)宏觀政策走勢國家房地產(chǎn)宏觀政策走勢 從方向性政策向執(zhí)行性目標政策發(fā)展從方向性政策向執(zhí)行性目標政策發(fā)展 行政手段控制市場供求,房價幵未大跌暴漲,呈平穩(wěn)略有增長態(tài)勢. 調(diào)控措施表述 調(diào)控措施表述 國十條表述 首套房首付 比例 不分住房。
34、戶問題 目標客戶的需求特征如何,產(chǎn)品如何對應(yīng)滿足 開發(fā)秩序及核心價值因素開發(fā)秩序及核心價值因素 如何在價值層面解決客戶挑戰(zhàn)的問題 產(chǎn)品定位 開發(fā)建議 深莞客戶的主次比例問題需求特征問題 產(chǎn)品配比方案及設(shè)計建議 住宅開發(fā)推售秩序及配套開發(fā)建議。
35、癿尖端.東臨商丘,西 連省會鄭州,南接許昌周口,北靠 黃河,不中原油田隔河相望,處亍豫東 大平原癿中心部位. 總面積6444平方公里,其中市區(qū) 面積362平方公里.南北寬約92公里, 東西長約126公里. 在中部崛起癿大背景下,開封癿區(qū)位條。
36、規(guī)范項目開發(fā)的作業(yè)流程,特 制定本辦法. 適用范圍: XX 房地產(chǎn)公司總部下屬各個項目公司 發(fā)布范圍:XX 房地產(chǎn)公司總部下屬各個項目公司 名詞解釋: 前期開發(fā)手續(xù)流程:指項目從立項到工程施工許可證 為止,各個階段環(huán)節(jié)涉及的各項手續(xù)的辦理流。
37、工合同審查墻改水泥基金取得開工證工程可正式開工部位達到正負0建筑方案審批四證一計劃齊全可貸款可開盤銷售排水自來水電力煤氣熱力各項配套驗收準入證產(chǎn)權(quán)證國有土地使用權(quán)招標出讓程序 1.天津土地交易中心進行招標公告,公告期間有意投標者可以購買文件。
38、率描述,對方案的風險情況做出比較準確地判斷反應(yīng)敏感程度的指標是敏感系數(shù)敏感系數(shù)目標值的變化百分比參數(shù)值變化的百分比供給預(yù)測需求預(yù)測價格預(yù)測銷售收入土地成本建安成本市政配套費管理費稅費等靜態(tài)指標:成本利潤率銷售利潤率動態(tài)指標:凈現(xiàn)值內(nèi)含報酬率。
39、批部門土地交易中心2需提交資料無3辦結(jié)時限1 個工作日4所需費用土地出讓金:政府凈收益評估地價 20土地交易費:成交總價千分之六招拍掛評估地價千分之六協(xié)議出讓土地契稅: 出讓金土地補償大配套費3二簽定大配套合同二簽定大配套合同三大配套證明三。
40、面圖等e其他相關(guān)資料2報批程序與報批資料b準備關(guān)于項目建議書報批申請報告c將項目建議書與申請報告送計委報批2 15注:投資 3000 萬元以下項目由區(qū)計委立項; 超過 3000 萬元以下項目由區(qū)計委轉(zhuǎn)報有關(guān)部門審批四A建設(shè)工程項目選址意見申。
41、工合同審查墻改水泥基金取得開工證工程可正式開工部位達到正負0建筑方案審批四證一計劃齊全可貸款可開盤銷售排水自來水電力煤氣熱力各項配套驗收準入證產(chǎn)權(quán)證國有土地使用權(quán)招標出讓程序 1.天津土地交易中心進行招標公告,公告期間有意投標者可以購買文件。
42、 貫徹項目始末保障規(guī)范開發(fā)165個日工作21.12.24目目 錄錄p 項目立項階段p 土地權(quán)證階段p 規(guī)劃設(shè)計階段p 建筑設(shè)計階段p 施工準備階段p 房屋預(yù)售階段p 竣工驗收階段p 報批報建流程21.12.25項目開發(fā)流程項目開發(fā)流程項目獲。
43、本高價高檔項目主導中高檔盤邊緣外擴,成本依然高企供應(yīng)成本提高樓價上揚短期反向刺激需求量擴大需求結(jié)構(gòu)從內(nèi)需主力向復合化發(fā)展城際投資者向珠三角樓市洼地瞄準需求市場看漲中山樓市加速升溫市場格局現(xiàn)狀西區(qū)商字背得太久了,是時候還中山以西區(qū)全貌.十年河。
44、托書及委托代理人的有效身份證明文件;4競買承諾書 ; 5競買保證金繳納憑證;6銀行資信證明.掛牌出讓土地競得后,1簽訂土地出讓協(xié)議,2繳清土地出讓款和相關(guān)契稅,3 辦理土地證, 相應(yīng)級別國土局辦理, 土地證有一定的工本費4取得規(guī)劃條件通知書。
45、委會簽,即下達規(guī)劃設(shè)計任務(wù);運用營銷策劃展示設(shè)計系統(tǒng)進行融資運作據(jù)此辦理征地及前期規(guī)劃準備工作,開規(guī)劃設(shè)計任務(wù)通知規(guī)劃局法征地意見函到土地管理部門及土地使用部門征求意見新征地到土地局規(guī)劃局鄉(xiāng)政府村公所舊城改造到區(qū)地政科結(jié)果報市房地局結(jié)果報市。
46、立項批文國有土地出讓合同申請新舊章營業(yè)執(zhí)照公司章程委托書相關(guān)材料:申請表企業(yè)營業(yè)執(zhí)照組織機構(gòu)代碼證用地紅線圖規(guī)劃核實確認項目批準核準備案文件國有土地出讓合同審批部門:規(guī)劃審批處審批時限:2 個工作日注意事項:營業(yè)執(zhí)照注冊地公司章程等地名命名。
47、對以后項目開發(fā)的影響和支撐.土地初判了解地塊的上市方式和土地款同土地所有方進行接觸,了解土地出讓方式和土地款,以及能否調(diào)整.了解當?shù)氐慕ò渤杀菊召M項目和具體情況對項目進行成本框算了解當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場狀況產(chǎn)品形式市場價格市場格局發(fā)展趨勢。
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