1、導(dǎo) 講座要點(diǎn): 世界格局 中國(guó)問(wèn)題 國(guó)家戰(zhàn)略 企業(yè)思考 世界格局 一危機(jī)中的歐洲 二沒(méi)落中的日本 三困境中的美國(guó) 四艱難中的中國(guó) 一危機(jī)中的歐洲2012,6 6月11日 國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)宣布,由于西班牙主權(quán)評(píng)級(jí)下降,且該國(guó)經(jīng)濟(jì)衰退可能延續(xù)至。

2、況 二成都市宏觀經(jīng)濟(jì)狀況 1全國(guó)發(fā)達(dá)城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境評(píng)價(jià) 2整體消費(fèi)量 3成都市人口狀況 4成都市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特征 5人均消費(fèi)性支出 6人均可支配收入 7成都市私家車(chē)狀況研究 小結(jié):成都市宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)郊區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的促進(jìn)作用 第二部分 成都市郊區(qū)房地。

3、需求特 別是居民消費(fèi)需求,轉(zhuǎn)型期為商業(yè)提供了政策上的支持. 十一五期間,中國(guó)經(jīng)濟(jì)總量占世界經(jīng)濟(jì)的份額從1978年的1.8提高到2009年 的8.5左右.2010年中國(guó)經(jīng)濟(jì)總量接近40萬(wàn)億元,超過(guò)40多年保持全球老二的 日本成為全球第二經(jīng)濟(jì)體。

4、體 系 技 術(shù) 體 系 美美 國(guó)國(guó) 區(qū)區(qū) 劃劃 控規(guī)課程框架控規(guī)課程框架 我我 國(guó)國(guó) 控控 規(guī)規(guī) 科 學(xué) 編 制 科 學(xué) 編 制 控規(guī)研討內(nèi)容控規(guī)研討內(nèi)容 一一緣起和本質(zhì)緣起和本質(zhì) 二二現(xiàn)狀和趨勢(shì)現(xiàn)狀和趨勢(shì) 三三困境和出路困境和出路 1.國(guó)。

5、者的博弈 迷惑的剛性置業(yè)者 艱難的投資者 痛苦的投機(jī)者 我們面對(duì)著:政府對(duì)開(kāi)發(fā)商的多維調(diào)控 政府決定了土地成本 對(duì)供給價(jià)格利潤(rùn)的管控加強(qiáng) 3 主要內(nèi)容主要內(nèi)容 一一 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)行為的理論與實(shí)踐房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)行為的理論與實(shí)踐 二二 中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展。

6、度,西安商品房銷(xiāo)售量為 166.97 萬(wàn),環(huán) 比下滑 30.29,同比下滑 50.32;其中,普通住宅銷(xiāo)售面積 125.07 萬(wàn),環(huán) 比下滑 35.3,同比下滑 58.18.2012 年 1 季度,住宅月均交易量為 45.01 萬(wàn) ,商業(yè)月。

7、求端 供應(yīng)端 企業(yè) 政府 鼓勵(lì)農(nóng)民工販房農(nóng)民進(jìn)城販房 信貸調(diào)整契稅減免 用好用足公積金 控制土地供應(yīng)規(guī)模及結(jié)構(gòu)允許未開(kāi)發(fā)用 地轉(zhuǎn)換用途 加大棚改公租房貨幣化安置力度 積極培育租賃市場(chǎng),鼓勵(lì)庫(kù)存商品房轉(zhuǎn)化 鼓勵(lì)企業(yè)兼幵重組 加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管 強(qiáng)化。

8、57月底9.29以來(lái) 國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)部署遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲措施 4月月15日日 國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知 4月月30日日 京十二條包括限購(gòu)令 5月月5日日 深十三條 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善 商品住房預(yù)售制度。

9、2025年年 目標(biāo)目標(biāo)7070 8080,差距較大,差距較大. 自自19981998年年20112011年,年,中中 國(guó)國(guó)城市化率上升城市化率上升2121 工業(yè)化工業(yè)化 農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化 城鎮(zhèn)化城鎮(zhèn)化 信息化信息化 核心 房地產(chǎn)新房地產(chǎn)。

10、019 年武漢市 GDP 總量排名將升至第 8 位. 預(yù)計(jì) 2019 年武漢 GDP 排名升至第八位 2018 年2019 年 來(lái)源 : 各城市統(tǒng)計(jì)局,戴德梁行研究部 上海 北京 深圳 廣州 重慶 天津 蘇州 成都 武漢 杭州 NO.9 上。

11、景亞洲金融危機(jī)和各國(guó)歷史驗(yàn)證,國(guó)際經(jīng)濟(jì)中確實(shí)存在三元悖論 資本自由流動(dòng) 貨幣政策獨(dú)立固定匯率資本管制 浮動(dòng)匯率 貨幣政策非獨(dú)立 蒙代爾不可能三角 一個(gè)國(guó)家不可能同時(shí)實(shí)現(xiàn)資本自由流動(dòng),貨幣政策的獨(dú)立性和匯率的穩(wěn)定性,只能擁有其中兩項(xiàng). 7 基。

12、段房地產(chǎn)快速發(fā)展階段 在這一個(gè)階段里面也是中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的階段.像中國(guó) 正式成為的成員,北京申奧成功.于是投資投機(jī)也 就快速開(kāi)始. 20022002年年,土地市場(chǎng)規(guī)范化政策出臺(tái)土地市場(chǎng)規(guī)范化政策出臺(tái) 20032003年年2 2月月,國(guó)土資。

13、地的招拍掛公告并實(shí)施招 拍掛出讓活動(dòng). 覆蓋22個(gè)重點(diǎn)城市: 4個(gè)一線(xiàn)城市北上廣深18個(gè)二線(xiàn)城市南京蘇州杭州廈門(mén)福州重慶成都 武漢鄭州青島濟(jì)南合肥長(zhǎng)沙沈陽(yáng)寧波長(zhǎng)春天津無(wú)錫. 出讓方式:零售改批發(fā),供應(yīng)節(jié)奏變化. 4 1土拍兩集中政策土拍兩集。

14、值:平均評(píng)估增值率達(dá) 99 . 7 REITs 估值方法 . 7 高速公路板塊. 7 污水垃圾處理板塊 . 7 倉(cāng)儲(chǔ)物流板塊. 8 產(chǎn)業(yè)園區(qū)板塊. 8 評(píng)估增值情況 . 9 發(fā)行定價(jià)及派息率:首發(fā)出現(xiàn)熱潮,派息收益發(fā)行定價(jià)及派息率:首發(fā)出現(xiàn)。

15、長(zhǎng),行則將至道阻且長(zhǎng),行則將至 . 10 雙集中之下的土地市場(chǎng) . 10 供給側(cè)改革之下的房地產(chǎn)企業(yè)決心和稟賦制勝 . 11 插圖目錄插圖目錄 圖 1:樣本企業(yè)剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率 . 2 圖 2:樣本企業(yè)凈負(fù)債率 . 2 圖 3:樣本。

16、二短期內(nèi)利潤(rùn)率水平承壓,管理能力或成突圍關(guān)鍵 . 9 1供給側(cè)改革下,短期內(nèi)利潤(rùn)率水平依舊承壓 . 9 2熱點(diǎn)城市賽道或?qū)⒏訐頂D,內(nèi)功強(qiáng)的企業(yè)或突圍而出 . 10 32021年整體償債高壓期已過(guò),優(yōu)質(zhì)房企融資優(yōu)勢(shì)顯著 . 11 4強(qiáng)運(yùn)營(yíng)能。

17、擊嚴(yán)重,前半年預(yù)計(jì)銷(xiāo)售同比增長(zhǎng)很快.但利率中樞預(yù)計(jì)上行,2021年全 年銷(xiāo)售可能微幅增長(zhǎng). 資料來(lái)源:中國(guó)指數(shù)研究院,中信證券研究部資料來(lái)源:中國(guó)指數(shù)研究院,中信證券研究部 重點(diǎn)城市新推盤(pán)套數(shù)重點(diǎn)城市新推盤(pán)套數(shù)重點(diǎn)城市新推盤(pán)項(xiàng)目去化率:四周。