房地產(chǎn)招采項目開發(fā)流程Tag內(nèi)容描述：
1、同與時俱進的成本體系與關(guān)聯(lián)協(xié)同 三駕馬車三駕馬車以資源為核心的成本管控體系以資源為核心的成本管控體系 地產(chǎn)企業(yè)的競爭實質(zhì)上已是供應(yīng)鏈競爭 隨機性強,不穩(wěn)定關(guān)系 純粹的買賣關(guān)系 相對長期的合同,供 貨穩(wěn)定 除買賣關(guān)系外,其他 的領(lǐng)域合作少 長。
2、有者集團人力資源部人事運營中心人事專員負(fù)責(zé)該流程的制定控制修訂和解釋.流程批準(zhǔn)者集團人力資源部人事運營中心負(fù)責(zé)人集團人力資源部負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)該流程的審批和監(jiān)督.流程貢獻(xiàn)者集團流程與信息部流程體系優(yōu)化中心指導(dǎo)流程體系的建設(shè),并參與流程文件的制定。
3、 3 5.15.1系統(tǒng)授權(quán)體系系統(tǒng)授權(quán)體系 . 3 5.25.2項目基礎(chǔ)資料管理項目基礎(chǔ)資料管理 . 3 5.35.3目標(biāo)成本目標(biāo)成本. 6 5.45.4項目合約分判預(yù)算項目合約分判預(yù)算 . 6 5.55.5承包商供應(yīng)商管理承包商供應(yīng)商管。
4、 ,招標(biāo)人招標(biāo)人 確定采用確定采用商票商票支付的比例及支付的比例及補貼成本,補貼成本,并并按按現(xiàn)金價格進行評標(biāo)現(xiàn)金價格進行評標(biāo),付款節(jié)奏付款節(jié)奏付款付款流程等由流程等由 大區(qū)自行確定大區(qū)自行確定.合同合同支付支付條款建議如下:條款建議如下。
5、同與時俱進的成本體系與關(guān)聯(lián)協(xié)同 三駕馬車三駕馬車以資源為核心的成本管控體系以資源為核心的成本管控體系 地產(chǎn)企業(yè)的競爭實質(zhì)上已是供應(yīng)鏈競爭 隨機性強,不穩(wěn)定關(guān)系 純粹的買賣關(guān)系 相對長期的合同,供 貨穩(wěn)定 除買賣關(guān)系外,其他 的領(lǐng)域合作少 長。
6、發(fā)一般流程中國5 5段模型段模型 項目取得之前項目取得之前 策劃階段策劃階段 0.51年年 前期準(zhǔn)備前期準(zhǔn)備 準(zhǔn)備階段準(zhǔn)備階段 建設(shè)及銷售建設(shè)及銷售 實施階段實施階段 竣工入伙竣工入伙 完工階段完工階段 物業(yè)交接物業(yè)交接 管理管理 運營階段。
7、查可研報告 對可研批復(fù),兩委會簽,即下達(dá)規(guī)劃設(shè)計任務(wù);運用營銷策劃展示設(shè)計系統(tǒng)進行融資運作 據(jù)此辦理征地及前期規(guī)劃準(zhǔn)備工作,開規(guī)劃設(shè)計任務(wù)通知 規(guī)劃局法征地意見函 到土地管理部門及土地使用部門征求意見 新征地到土地局規(guī)劃局鄉(xiāng)政府村公所 舊城。
8、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件;3初步設(shè)計及施工圖審查;4規(guī)劃報 建圖審查;5施工報建;6建設(shè)工程竣工綜合驗收備案. 一選址定點階段.此階段一般辦理以下事項: 1計委審查可行性研究報告和進行項目立項. 2國土資源局進行土地利用總體規(guī)劃和土地。
9、是否有地下埋藏物等 影響開發(fā)的因素詳細(xì)了 解. 拓展部 信息 了解周邊配 套情況 了解地塊周遍的商業(yè) 教育交通等情況 拓展部 了解該區(qū)域 未來規(guī)劃情 況 了解地塊所屬區(qū)域的規(guī) 劃,對以后項目開發(fā)的 影響和支撐. 拓展部 了解地塊的 上市方式。
10、土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查 3 建委辦理投資開發(fā)項目建設(shè)條件意見書 4 環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項目環(huán)保意見書表 5 文化局地震局園林局水利局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查 6規(guī)劃部門辦理項目選址意見書 二 規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)。
11、運營績效管理 6 7 8 5 第六部分 摘要 6 成本策劃論引領(lǐng)成本管理風(fēng)向標(biāo) 成本四問,探尋成本管理命門 合約規(guī)劃,構(gòu)建動態(tài)成本監(jiān)控體系 成本管理實踐案例 房地產(chǎn)成本管理 6.1 成本策劃論成本策劃論引領(lǐng)成本管理風(fēng)向標(biāo)引領(lǐng)成本管理風(fēng)向標(biāo) 。
12、采購是產(chǎn)品質(zhì)量的第一道關(guān)卡, 一旦放松,即使后期再投入數(shù)倍 的精力與成本都難以彌補,因此 采購質(zhì)量的確保至觀重要. 招標(biāo)采購的目標(biāo) 招采過程的終極目標(biāo):促成相關(guān)各部門的積極協(xié)作,優(yōu)化理順業(yè)務(wù)流程,最終實現(xiàn)又好又快又省錢 標(biāo)準(zhǔn)化信息化智能化 。
13、有人能將房地產(chǎn)開發(fā)的全部細(xì)節(jié)搞懂. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的運作問題,主要是由于缺乏系房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的運作問題,主要是由于缺乏系 統(tǒng)的管理角度,從而在系統(tǒng)層面出了問題,這樣統(tǒng)的管理角度,從而在系統(tǒng)層面出了問題,這樣 就需要我們用資源的優(yōu)化組合配合協(xié)。
14、營視角: 質(zhì)量指標(biāo),一次性交 房成功率C 進度指標(biāo),項目一級 計劃達(dá)成率D 知識視角: 形成PMO制度下高標(biāo) 準(zhǔn)的項目運作模板項 目啟動會綜合模板別 墅項目建造標(biāo)準(zhǔn)模板 報批報建流程模板 人才培養(yǎng): 鍛煉出能打硬仗的項目 團隊,項目建設(shè)過程。
15、協(xié)同與時俱進的成本體系與關(guān)聯(lián)協(xié)同 三駕馬車三駕馬車以資源為核心的成本管控體系以資源為核心的成本管控體系 地產(chǎn)企業(yè)的競爭實質(zhì)上已是供應(yīng)鏈競爭 隨機性強,不穩(wěn)定關(guān)系 純粹的買賣關(guān)系 相對長期的合同,供 貨穩(wěn)定 除買賣關(guān)系外,其他 的領(lǐng)域合作少 。
16、營視角: 質(zhì)量指標(biāo),一次性交 房成功率C 進度指標(biāo),項目一級 計劃達(dá)成率D 知識視角: 形成PMO制度下高標(biāo) 準(zhǔn)的項目運作模板項 目啟動會綜合模板別 墅項目建造標(biāo)準(zhǔn)模板 報批報建流程模板 人才培養(yǎng): 鍛煉出能打硬仗的項目 團隊,項目建設(shè)過程。
17、協(xié)同與時俱進的成本體系與關(guān)聯(lián)協(xié)同 三駕馬車三駕馬車以資源為核心的成本管控體系以資源為核心的成本管控體系 地產(chǎn)企業(yè)的競爭實質(zhì)上已是供應(yīng)鏈競爭 隨機性強,不穩(wěn)定關(guān)系 純粹的買賣關(guān)系 相對長期的合同,供 貨穩(wěn)定 除買賣關(guān)系外,其他 的領(lǐng)域合作少 。
18、開發(fā)流程計劃 26 13.雙代號座標(biāo)網(wǎng)絡(luò)計劃房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目管理通用范例 30 14.設(shè)計委托 31 15.建筑設(shè)計優(yōu)化 33 16.日照分析報告的編制和報送 36 17.編制營銷策劃書 38 18.選擇和確定營銷代理 40 19.召開擴。
19、成本管理學(xué)習(xí) 一成本招采精細(xì)化管控方法及要點 成本招采精細(xì)化管控總思路 中心明確 以目標(biāo)成本為中心 語言統(tǒng)一 以統(tǒng)一的成本科 目物業(yè)類型 成本分?jǐn)倿榍疤?考核保障 以責(zé)任成本落實 到崗位的考核保 障 主線清晰 以全過程成本管 理為主線 支撐。
20、1時間要求3資源整合要求 4審計要求2經(jīng)營要求 運營 要求 一明確運營要求 n 1時間節(jié)點要求 公司戰(zhàn)略確定了基準(zhǔn)工期,推導(dǎo)出拿地到定總包單位的時間要求. 首期開盤銷售證條件預(yù)售形象確定單位招標(biāo)時間招標(biāo)啟動時間 一明確運營要求 n 2經(jīng)營要。
21、 5成本目標(biāo)定稿 6目標(biāo)成本交底 7設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化的成本管理 現(xiàn)狀現(xiàn)狀 資源配置及成本資源配置及成本 策劃能力策劃能力 核心成本核心成本 工作工作 1營銷策劃報告 2規(guī)劃方案 3. 輸入條件輸入條件 6 成本測算模型的架構(gòu)圖 收入 銷售面積銷售。
22、合約規(guī)劃 2材料設(shè)備市場行情了解 3考察入圍 4適合的招標(biāo)文件 5清單編寫 6合同交底 7設(shè)計變更現(xiàn)場簽證跟蹤到位 8動態(tài)監(jiān)控 現(xiàn)狀現(xiàn)狀 資源整合能力及資源整合能力及 成本監(jiān)控能力成本監(jiān)控能力 核心成本核心成本 工作工作 1施工圖紙 2技術(shù)。
23、討 5成本目標(biāo)定稿 6目標(biāo)成本交底 7設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化的成本管理 現(xiàn)狀現(xiàn)狀 資源配置及成本資源配置及成本 策劃能力策劃能力 核心成本核心成本 工作工作 1營銷策劃報告 2規(guī)劃方案 3. 輸入條件輸入條件 概念設(shè)計成本測算V2.0: 定位階段成本如。
24、圍 及數(shù)據(jù) 范圍 土地 前期 單體毛坯 戶內(nèi)精裝修 小市政管網(wǎng) 園林景觀 公共配套 開發(fā)間接費 營銷費 管理費 財務(wù)費 各項稅金 4標(biāo)準(zhǔn)化成本清單 不同抗震設(shè)防烈度地區(qū)各 物業(yè)類型單體成本清單 戶內(nèi)精裝修成本清單 部品部件成本清單 5附錄 。
25、 尋源 制定供應(yīng)商拓 展管理辦法 考察 明確考察評審 標(biāo)準(zhǔn)及考察報 告 入庫 組建供應(yīng)商資 源庫并分級管 理 入圍 使用供應(yīng)商資 源庫 流程制度 細(xì)化供應(yīng)商管 理辦法 評估 定期組織供應(yīng) 商履約評估 跟蹤管理 收集供應(yīng)商月 報 分級入庫 供。
26、成本目標(biāo)定稿 6目標(biāo)成本交底 7設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化的成本管理 現(xiàn)狀現(xiàn)狀 資源配置及成本資源配置及成本 策劃能力策劃能力 核心成本核心成本 工作工作 1營銷策劃報告 2規(guī)劃方案 3. 輸入條件輸入條件 6 成本測算模型的架構(gòu)圖 收入 銷售面積銷售單價。
27、情了解 3考察入圍 4適合的招標(biāo)文件 5清單編寫 6合同交底 7設(shè)計變更現(xiàn)場簽證跟蹤到位 8動態(tài)監(jiān)控 現(xiàn)狀現(xiàn)狀 資源整合能力及資源整合能力及 成本監(jiān)控能力成本監(jiān)控能力 核心成本核心成本 工作工作 1施工圖紙 2技術(shù)要求 3設(shè)計變更 4現(xiàn)場簽。
28、模市場定位等方面基 本相似,即產(chǎn)品體系基本固化,那么就可支撐產(chǎn)品的快速復(fù)制. 一產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)價值 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化針對特定區(qū)域和客群,研發(fā)成熟可復(fù)制的產(chǎn)品,最終形成系列化 基于市場預(yù)測和產(chǎn)品研 發(fā)的適合市場需求和 企業(yè)自身能力狀況的 可復(fù)制的獨。
29、動態(tài)監(jiān)控 現(xiàn)狀現(xiàn)狀 資源整合能力及資源整合能力及 成本監(jiān)控能力成本監(jiān)控能力 核心成本核心成本 工作工作 1施工圖紙 2技術(shù)要求 3設(shè)計變更 4現(xiàn)場簽證 5. 輸入條件輸入條件 一合約規(guī)劃成本科目物業(yè)類型三者關(guān)系 1合約規(guī)劃定義 合約規(guī)劃是指。
30、持續(xù)良好經(jīng)營持續(xù)良好經(jīng)營 2.2. 3.3. 1合約規(guī)劃 2材料設(shè)備市場行情了解 3考察入圍 4適合的招標(biāo)文件 5清單編寫 6合同交底 7設(shè)計變更現(xiàn)場簽證跟蹤到位 8動態(tài)監(jiān)控 現(xiàn)狀現(xiàn)狀 資源整合能力及資源整合能力及 成本監(jiān)控能力成本監(jiān)控能。
31、付款結(jié)算,真正起到對引起成本變化的業(yè)務(wù)流程進行實時把控.分級管控,責(zé) 任成本管控; 2經(jīng)營管理層下達(dá)成本管理指標(biāo)更科學(xué)容易符合實際,各業(yè)務(wù)口的工作能以合同合約產(chǎn)生的信息流和管理流進行運作和管控,讓 成本管控措施更加有效執(zhí)行;指標(biāo)考核合同考核。
32、后評估是一個經(jīng)濟術(shù)語 指在項目建成投產(chǎn)或投入使用后的一定時刻,對項目的運行進行系統(tǒng)的客觀的評價,并以此確定 目標(biāo)是否達(dá)到,檢驗項目是否 合理和有效率. 通過項目后評估檢驗項目前評估可行性研究階段 所呈現(xiàn)出來的結(jié)果,為未來的項目決策提供經(jīng) 驗。
33、準(zhǔn)招標(biāo)文件是否包括技術(shù)要求付款條款 如何設(shè)置 企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)招標(biāo)清單: 如何建立企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)招標(biāo)清單企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)招標(biāo)清單建多少種類合適是否需 要分專業(yè)建立標(biāo)準(zhǔn)招標(biāo)清單標(biāo)準(zhǔn)招標(biāo)清單是否包括技術(shù)要求 有 A完善:整理問題 B重新 參照物無,新建 現(xiàn)狀分 析 。
34、造能力EVA評價體系 投資價值評價體系 財務(wù)穩(wěn)健性評價體系 一經(jīng)營視角的成本管控 n 經(jīng)營評價指標(biāo) 財務(wù)緯度指標(biāo)收益類:凈利潤結(jié)轉(zhuǎn)收入結(jié)轉(zhuǎn)成本 效率類:銷售凈利潤率投資收益率IRR成本利潤率 資產(chǎn)類:NPV 資金類:經(jīng)營性現(xiàn)金流資金平衡時間。
35、是否為全成本范圍及數(shù)據(jù) 資料來源于:網(wǎng)上信息 二成本標(biāo)準(zhǔn)化之內(nèi)容組成 各房企成本標(biāo)準(zhǔn)化內(nèi)容案例案例1:全成本限額形式 二成本標(biāo)準(zhǔn)化之內(nèi)容組成 各房企成本標(biāo)準(zhǔn)化內(nèi)容案例案例2:部分限額形式 二成本標(biāo)準(zhǔn)化之內(nèi)容組成 各房企成本標(biāo)準(zhǔn)化內(nèi)容案例案。
36、本交底 7設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化的成本管理 現(xiàn)狀現(xiàn)狀 資源配置及成本資源配置及成本 策劃能力策劃能力 核心成本核心成本 工作工作 1營銷策劃報告 2規(guī)劃方案 3. 輸入條件輸入條件 6 成本測算模型的架構(gòu)圖 收入 銷售面積銷售單價 開發(fā)成本 期間費用 。
37、控能力成本監(jiān)控能力 核心成本核心成本 工作工作 1施工圖紙 2技術(shù)要求 3設(shè)計變更 4現(xiàn)場簽證 5. 輸入條件輸入條件 甲供材料 指由發(fā)包人指定供應(yīng) 商負(fù)責(zé)物資供應(yīng),承 包人負(fù)責(zé)安裝的建筑 材料裝飾性材料及 設(shè)備. 甲指乙供 由業(yè)主確定供應(yīng)。
38、結(jié)算質(zhì)量問題 量價依據(jù) 一如何提高工程結(jié)算質(zhì)量 1工程指令不明確:盲目簽證,事后補簽,簽證表述不清準(zhǔn)確度不夠及時間性不強. 2工程量計算方面:工程量計算誤差主要包括在定額中子目錄再次計算計算單位不一致而造成工程 量的小數(shù)點錯位計算錯誤. 3。
39、場行情了解 3考察入圍 4適合的招標(biāo)文件 5清單編寫 6合同交底 7設(shè)計變更現(xiàn)場簽證跟蹤到位 8動態(tài)監(jiān)控 現(xiàn)現(xiàn)狀狀 資資源源整整合合能能力力及及 成成本本監(jiān)監(jiān)控控能能力力 核核心心成成本本 工工作作 1施工圖紙 2技術(shù)要求 3設(shè)計變更 4現(xiàn)。
40、成本測算模型的選擇 財務(wù)經(jīng)營 考驗成本 功底 核心成本 工作 規(guī)劃要點: 1占地及地塊附圖 2用地性質(zhì) 3容積率建筑密度 4限高 5配套指標(biāo). 輸入條件 公司投資理念 一了解公司投資理念及投資方向 公司投資理念由公司價值觀確定,不同的公司價。
41、造價高級研修班八 加房地產(chǎn)精英QQ群 582644255 加地產(chǎn)微信群 17898461360 關(guān)注公眾號優(yōu)化圈 造價高級研修班八 評標(biāo)定標(biāo)階段 1公開招標(biāo) 2邀請招標(biāo) 加房地產(chǎn)精英QQ群 582644255 加地產(chǎn)微信群 17898461。
42、何做好集采招標(biāo) 防水及室內(nèi)門為案例分享 一部品材料集采管控要點防水 某地產(chǎn)公司的下屬物業(yè)公司在去年工作盤點中發(fā)現(xiàn),公司開發(fā)的項 目在工程報修次數(shù)及費用上,防水均占了約80的比例.針對此現(xiàn)象集 團高層要求組織防水集團采購,由設(shè)計中心工程中心及。
43、b農(nóng)用地轉(zhuǎn)用征用建設(shè)項目用地申請書 c規(guī)劃意見書及附圖一份和釘樁坐標(biāo)成果通知單 d區(qū)縣人民政府建設(shè)用地申請文件 e土地利用總體規(guī)劃對建設(shè)用地規(guī)模控制圖 f一書四方案 g補充耕地位置圖及文字說明 用用地地手手續(xù)續(xù) 交地場地平整分期 h建設(shè)用地。
44、人力 資源資源 負(fù)責(zé)負(fù)責(zé) 人人 意見意見 分管分管 總經(jīng)總經(jīng) 層層 意見意見 區(qū)域區(qū)域 中心中心 意見意見 總部總部 意見意見 備注備注 。
45、式是一切經(jīng)營發(fā)展及規(guī)劃 的前提作為中梁的經(jīng)營理念之一,明確 地寫進了中梁的價值觀體系 中梁是戰(zhàn)略導(dǎo)向型企業(yè) 190 649 1015 1305 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 2016年2017年2018年。
46、本.干什么干什么怎么干怎么干目的:目的: 解決兩個問題解決兩個問題項目開發(fā)流程圖項目開發(fā)流程圖開發(fā)流程開發(fā)流程選選 址址立立 項項取得土地取得土地規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃設(shè)計開工建設(shè)開工建設(shè)竣工驗收竣工驗收銷售與服務(wù)銷售與服務(wù)1.市場條件研判2.項目位。
47、場:對周邊購買力交通和商業(yè)狀況進行調(diào)研,了解基本情況發(fā)展中心市場研究中心了解該區(qū)域未來規(guī)劃情況了解地塊所屬區(qū)域的規(guī)劃,對以后項目開發(fā)的影響和支撐.發(fā)展中心土地初判了解地塊的上市方式和土地款同土地所有方進行接觸,了解土地出讓方式和土地款,以及。
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