1、制勝 局部亮點(diǎn)處理 景觀細(xì)節(jié)處理 集中庭院面積與位置 私家庭院完整性 視野開闊度 特征景觀的私家占有 戶均資源 居住私密性 戶前院尺度 土地資源指標(biāo) 景觀資源指標(biāo) 建筑間距 規(guī)劃布局形式 戶型面積 內(nèi)部功能空間 從別墅產(chǎn)品的關(guān)鍵價(jià)值因素來(lái)判。

2、 況,相互制衡中產(chǎn)生. 本次專題將著力解決以上問(wèn)題,給到策劃同事更專業(yè) 的指導(dǎo),以更專業(yè)的眼光對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行精準(zhǔn)的研判. Code of this report 3 Copyright Centaline Group, 2010 第一部分 容積。

3、1.9019.39477.00171.7215.42413.62 20.000.000.000.00.00 30.000.000.000.000.000.00.00 二9.009.0042.3042.300.370.379.009.003。

4、照規(guī)范間距要求退紅要求限高要求等.也有幾個(gè) 人為操作因素:產(chǎn)品定位不利地塊的利用度單體樓型選擇等. PART 一容積率與項(xiàng)目規(guī)劃的邏輯關(guān)系 如何用足容積率: 損失建筑密度等于白白扔掉一塊溢價(jià)空間 1建筑密度主要與首層建筑面積有關(guān) 首層戶型贈(zèng)。

5、設(shè)用地 77.88畝 建設(shè)用地 111.32畝 地地 塊塊 經(jīng)經(jīng) 濟(jì)濟(jì) 技技 術(shù)術(shù) 指指 標(biāo)標(biāo) 凈用地面積凈用地面積 126139.64126139.64 1515米和米和4040米代米代 征綠地征綠地 40728.7040728.70 地。

6、出高容積率利用容易出高容積率 的物業(yè)形態(tài),幫助住宅消化容積率壓力的物業(yè)形態(tài),幫助住宅消化容積率壓力 4 4東西向圍合排布東西向圍合排布增加?xùn)|西向增加?xùn)|西向 拍布產(chǎn)品,增大整體進(jìn)深同時(shí)滿足日照拍布產(chǎn)品,增大整體進(jìn)深同時(shí)滿足日照 本報(bào)告是嚴(yán)格保。

7、1.1項(xiàng)目的產(chǎn)品物業(yè)類型的建筑 面積配比,項(xiàng)目所在地包括北京上海蘇州重慶無(wú)錫珠海等,住宅建筑面 積的規(guī)模從35000平方米250000平方米不等,共計(jì)14個(gè)項(xiàng)目,其中7個(gè)為純低 多層項(xiàng)目;7個(gè)為綜合項(xiàng)目. 小常識(shí):小常識(shí):根據(jù)消防規(guī)范,13。

8、設(shè)用地面積 5 容積率研究容積率研究用地外陰影區(qū)修正系數(shù)用地外陰影區(qū)修正系數(shù) 用地外陰影區(qū)修正系數(shù)用地外陰影區(qū)修正系數(shù) 總建設(shè)用地面積總建設(shè)用地面積 用地外陰影區(qū)面積用地外陰影區(qū)面積 總建設(shè)用地面積總建設(shè)用地面積 假想地塊用地外陰影區(qū)修正系。

9、1.1項(xiàng)目的產(chǎn)品物業(yè)類型的建筑 面積配比,項(xiàng)目所在地包括北京上海蘇州重慶無(wú)錫珠海等,住宅建筑面 積的規(guī)模從35000平方米250000平方米不等,共計(jì)14個(gè)項(xiàng)目,其中7個(gè)為純低 多層項(xiàng)目;7個(gè)為綜合項(xiàng)目. 小常識(shí):小常識(shí):根據(jù)消防規(guī)范,13。

10、目1.01.5 第三種類型項(xiàng)目:別墅項(xiàng)目0.7以下 按容積率分類 200712 42 第一類項(xiàng)目:高容積率項(xiàng)目第一類項(xiàng)目:高容積率項(xiàng)目 A 案例,還是 用案例說(shuō)話 項(xiàng)目特征:低價(jià)高速高密 度,低品質(zhì)社區(qū); 結(jié)論:高速開發(fā),利潤(rùn)率低;被形象 。

11、成本控制了 50. 總圖決定了景觀的構(gòu)架與格局. 總圖決定了物業(yè)管理成本的基礎(chǔ). 總圖精細(xì)化的研究,景觀精細(xì)化的營(yíng)造,可以突破項(xiàng)目?jī)r(jià)值的天花板. 一 掏干吃凈用足指標(biāo) 總圖精細(xì)化的研究,景觀精細(xì)化的營(yíng)造,可以突破項(xiàng)目?jī)r(jià)值的天花板. 一 掏干。

12、 景觀資源指標(biāo) 所處地段的特殊價(jià)值 集中庭院面積與位置 私家庭院完整性 視野開闊度 特征景觀的私家占有 大規(guī)模景觀制勝 局部亮點(diǎn)處理 景觀細(xì)節(jié)處理 建筑間距 戶前院尺度 規(guī)劃布局形式 戶型面積 內(nèi)部功能空間 從別墅產(chǎn)品的關(guān)鍵價(jià)值因素來(lái)判斷。

13、之不去的心理底限開發(fā)商揮之不去的心理底限 實(shí)際上應(yīng)該怎么理解容積率實(shí)際上應(yīng)該怎么理解容積率 3 先看幾個(gè)現(xiàn)象,反思容積率在項(xiàng)目開發(fā)中的影先看幾個(gè)現(xiàn)象,反思容積率在項(xiàng)目開發(fā)中的影 響因素和機(jī)理響因素和機(jī)理 現(xiàn)象一:我的疊加怎么沒有了北方某中等。

14、成本 2拆遷成本 3建筑成本 4財(cái)務(wù)費(fèi)用 5營(yíng)銷費(fèi)用3 四所得稅前凈利潤(rùn) 五所得稅15 六所得稅后凈利潤(rùn) 七成本利潤(rùn)率 深深圳圳標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則 平均層數(shù) 占地面積建筑面積 比例 覆蓋率 小區(qū) 1.73,3331,00010。

15、建成項(xiàng)目信息 研究方法研究方法 以客戶需求為基礎(chǔ),分析高容積率帶來(lái)的特點(diǎn),以及由此形成的特質(zhì),形 成產(chǎn)品觀 實(shí)際項(xiàng)目分析和萬(wàn)科住區(qū)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)相結(jié)合 同時(shí)關(guān)注相關(guān)內(nèi)容的成本情況 高容積率帶來(lái)了什么高容積率帶來(lái)了什么 相同用地下,地上建筑面積和體。

16、就多賺了. 誰(shuí)動(dòng)了我的面積誰(shuí)動(dòng)了我的面積開發(fā)商揮之不去的心理底限開發(fā)商揮之不去的心理底限 實(shí)際上應(yīng)該怎么理解容積率實(shí)際上應(yīng)該怎么理解容積率 4 先看幾個(gè)現(xiàn)象,反思容積率在項(xiàng)目開發(fā)中的影先看幾個(gè)現(xiàn)象,反思容積率在項(xiàng)目開發(fā)中的影 響因素和機(jī)理響。

17、 六所得稅后凈利潤(rùn) 七成本利潤(rùn)率 利潤(rùn)測(cè)算 容積率覆蓋率 序號(hào)項(xiàng)目 注意根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)標(biāo)準(zhǔn)填寫 成本與售價(jià) 占地面積建筑面積 1.73,3331,00010.0獨(dú)立式住宅用地 3.11,0001,00010.0低層13層 5.02,6674。

18、率0.50.8,一般的雙拼聯(lián)排別墅項(xiàng)目,如穿插獨(dú)棟別墅的話,密度將增大許多, 即使容積率不大舒適度也會(huì)收到很大的影響; 容積率0.81.2,全部是多層的話,那么環(huán)境絕對(duì)可以堪稱一流.如果其中規(guī)劃夾雜低別 墅的話,密度相對(duì)增大,那么環(huán)境相比而。

19、素 建筑密度: 是指建筑物的覆蓋率,具體指項(xiàng)是指建筑物的覆蓋率,具體指項(xiàng) 目用地范圍內(nèi)所有建筑的基底總面積與規(guī) 劃建設(shè)用地面積之比,它可以反映 出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程 度. 建筑密度是反映建筑占用地面積比例的一 個(gè)概念建筑密度。

20、231 B:20 R:248 G:182 B:45 R:248 G:120 B:0 R:255 G:255 B:255 R:30 G:54 B:65 1.規(guī)劃模塊 2.戶型模塊 R:0 G:173 B:176 R:122 G:130 B:1。

21、客戶層面収生了變化,面積上 去了,可是出現(xiàn)了: 市場(chǎng)上非常難以接受的小高層和高層占據(jù)了項(xiàng)目的大多數(shù) 開發(fā)商想做市場(chǎng)認(rèn)可度高的疊加別墅沒有了 增加出來(lái)的面積所銷售的金額反而沒有增加出來(lái)的成本大面積越多,利潤(rùn)越 低,開發(fā)商問(wèn)問(wèn)什么 現(xiàn)象二:為。

22、5層疊加 0.70.8 0.80.9 0.91.1 6層多層 1.11.3 1.31.5 1.51.7 11層小高層 1.72.0 2.02.2 2.22.5 18層高層 2.22.5 2.52.7 2.73.2 單一物業(yè)類型的各種容積率指。

23、 當(dāng)容積率從1.6到2.2的時(shí)候,產(chǎn)品類型發(fā)生了變化,客戶層面發(fā)生 了變化,面積上去了,可是出現(xiàn)了: 市場(chǎng)上非常難以接受的小高層和高層占據(jù)了項(xiàng)目的大多數(shù) 開發(fā)商想做市場(chǎng)認(rèn)可度高的洋房卻沒有了 增加出來(lái)的面積所銷售的金額反而沒有增加出來(lái)的成本。

24、了 增加出來(lái)的面積所銷售的金額反而沒有增加出來(lái)的成本大面積越多,利潤(rùn)越 低,開發(fā)商問(wèn)問(wèn)什么 現(xiàn)象二:為何給我做如此多的一體四戶北方某城市 當(dāng)容積率從2.8到3.4的時(shí)候,做出了丌想要的產(chǎn)品,銷售受阻,開収商反思: 市場(chǎng)難以接受一梯四戶的產(chǎn)品。

25、照規(guī)范間距要求退紅要求限高要求等.也有幾個(gè) 人為操作因素:產(chǎn)品定位不利地塊的利用度單體樓型選擇等. PART 一容積率與項(xiàng)目規(guī)劃的邏輯關(guān)系 如何用足容積率: 損失建筑密度等于白白扔掉一塊溢價(jià)空間 1建筑密度主要與首層建筑面積有關(guān) 首層戶型贈(zèng)。

26、獨(dú)棟 0.30.7獨(dú)棟獨(dú)棟聯(lián)排獨(dú)棟雙拼聯(lián)排花園洋房疊拼 0.71.2聯(lián)排聯(lián)排疊拼聯(lián)排疊拼花園洋房 1.21.5花園洋房聯(lián)排疊拼聯(lián)排疊拼花園洋房高層 1.52.5洋房別墅高層 2.53.5洋房洋房高層別墅洋房高層別墅高層 3.54.5高層別墅。

27、502.002.800.00 基本方案綜合容積率1.94 基本方案建筑面積353285.38 3售價(jià)13000.0012000.0011000.0010000.00 4建造費(fèi)用1800.002160.002520.002760.00 4。

28、照規(guī)范間距要求退紅要求限高要求等.也有幾個(gè) 人為操作因素:產(chǎn)品定位不利地塊的利用度單體樓型選擇等. PART 一容積率與項(xiàng)目規(guī)劃的邏輯關(guān)系 如何用足容積率: 損失建筑密度等于白白扔掉一塊溢價(jià)空間 1建筑密度主要與首層建筑面積有關(guān) 首層戶型贈(zèng)。

29、成本 2拆遷成本 3建筑成本 4財(cái)務(wù)費(fèi)用 5營(yíng)銷費(fèi)用3 四所得稅前凈利潤(rùn) 五所得稅15 六所得稅后凈利潤(rùn) 七成本利潤(rùn)率 深深圳圳標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則 平均層數(shù) 占地面積建筑面積 比例 覆蓋率 小區(qū) 1.73,3331,00010。

30、案例高容積率別墅實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目好品牌的案例 通過(guò)巧妙的疊拼組合,在保證基本感受的前提下,提升容積率 疊墅產(chǎn)品疊墅產(chǎn)品 通過(guò)圍合院落的公共空間來(lái)增加鄰里交流的空間,將有限的院子集中化減少較小的 庭院帶來(lái)的負(fù)面影響 合院產(chǎn)品合院產(chǎn)品 通過(guò)對(duì)傳統(tǒng)聯(lián)排的。

31、面積對(duì)地塊面積的倍數(shù),即為容積率的值. 紅線內(nèi)可建設(shè)用地面積 4 容積率的概念的說(shuō)明 產(chǎn)品策劃基礎(chǔ)知識(shí)容積率與產(chǎn)品形態(tài) 容積率是衡量建設(shè)用地使用強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo); 容積率指標(biāo)中所指的總建筑面積,一般是指的地上建筑面積,地下 建筑面積一般丌。

32、 2011 Code of this report 3 Copyright Centaline Group, 2011 容積率解釋 何謂容積率簡(jiǎn)單的說(shuō)是規(guī)劃凈用地上允許建設(shè)的建筑容量 容積率容積率 專業(yè)解釋 通俗解釋 一般規(guī)則 特殊規(guī)則 。

33、關(guān)系: 在容積率低于0.3超低的情況下,可以判是一個(gè)非常高檔的獨(dú)棟別墅項(xiàng)目; 容積率0.30.5,一般獨(dú)棟別墅項(xiàng)目,環(huán)境還可以,但密度有點(diǎn)大,如果穿插部分雙拼別 墅聯(lián)排別墅,項(xiàng)目品位就相當(dāng)提高了很多; 容積率0.50.8,一般的雙拼聯(lián)排別墅。

34、向長(zhǎng)度如左圖的排列時(shí)容積率達(dá)到最大用足南北向長(zhǎng)度 且正好滿足日照間距且正好滿足日照間距 此時(shí),該地塊的容積率計(jì)算公式:此時(shí),該地塊的容積率計(jì)算公式: m i S建建 S地地 n a b x a b x a m x1 m r n h x x 。

35、建成項(xiàng)目信息 研究方法研究方法 以客戶需求為基礎(chǔ),分析高容積率帶來(lái)的特點(diǎn),以及由此形成的特質(zhì),形 成產(chǎn)品觀 實(shí)際項(xiàng)目分析和萬(wàn)科住區(qū)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)相結(jié)合 同時(shí)關(guān)注相關(guān)內(nèi)容的成本情況 高容積率帶來(lái)了什么高容積率帶來(lái)了什么 相同用地下,地上建筑面積和體。

36、賺了. 誰(shuí)動(dòng)了我的面積誰(shuí)動(dòng)了我的面積開發(fā)商揮之不去的心理底限開發(fā)商揮之不去的心理底限 實(shí)際上應(yīng)該怎么理解容積率實(shí)際上應(yīng)該怎么理解容積率 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的. 3 先看幾個(gè)現(xiàn)象,反思容積率在項(xiàng)目開發(fā)中的影先看幾個(gè)現(xiàn)象,反思容積率在項(xiàng)目開發(fā)中的。

37、照規(guī)范間距要求退紅要求限高要求等.也有幾個(gè) 人為操作因素:產(chǎn)品定位不利地塊的利用度單體樓型選擇等. PART 一容積率與項(xiàng)目規(guī)劃的邏輯關(guān)系 如何用足容積率: 損失建筑密度等于白白扔掉一塊溢價(jià)空間 1建筑密度主要與首層建筑面積有關(guān) 首層戶型贈(zèng)。

38、建成項(xiàng)目信息 研究方法研究方法 以客戶需求為基礎(chǔ),分析高容積率帶來(lái)的特點(diǎn),以及由此形成的特質(zhì),形 成產(chǎn)品觀 實(shí)際項(xiàng)目分析和萬(wàn)科住區(qū)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)相結(jié)合 同時(shí)關(guān)注相關(guān)內(nèi)容的成本情況 高容積率帶來(lái)了什么高容積率帶來(lái)了什么 相同用地下,地上建筑面積和體。

39、建成項(xiàng)目信息 研究方法研究方法 以客戶需求為基礎(chǔ),分析高容積率帶來(lái)的特點(diǎn),以及由此形成的特質(zhì),形 成產(chǎn)品觀 實(shí)際項(xiàng)目分析和萬(wàn)科住區(qū)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)相結(jié)合 同時(shí)關(guān)注相關(guān)內(nèi)容的成本情況 高容積率帶來(lái)了什么高容積率帶來(lái)了什么 相同用地下,地上建筑面積和體。

40、容積率 修正容積率1 修正容積率3 容積率區(qū)間 政策和經(jīng)濟(jì)平衡修正 其他因素修正 空間驗(yàn)證 修正容積率2 策略修正 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的. 4 基準(zhǔn)凈容積率的確定思路基準(zhǔn)凈容積率的確定思路 根據(jù)對(duì)以往城中村和舊城改造案例研究,并通過(guò)經(jīng)濟(jì)測(cè)算 。

41、 景觀資源指標(biāo) 所處地段的特殊價(jià)值 集中庭院面積與位置 私家庭院完整性 視野開闊度 特征景觀的私家占有 大規(guī)模景觀制勝 局部亮點(diǎn)處理 景觀細(xì)節(jié)處理 建筑間距 戶前院尺度 規(guī)劃布局形式 戶型面積 內(nèi)部功能空間 從別墅產(chǎn)品的關(guān)鍵價(jià)值因素來(lái)判斷。

42、即為容積率的值. 紅線內(nèi)可建設(shè)用地面積 4 容積率的概念的說(shuō)明 產(chǎn)品策劃基礎(chǔ)知識(shí)容積率與產(chǎn)品形態(tài) 容積率是衡量建設(shè)用地使用強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo); 容積率指標(biāo)中所指的總建筑面積,一般是指的地上建筑面積,地下 建筑面積一般不計(jì)入容積率指標(biāo)計(jì)算中。

43、高了很多; n容積率0.50.8,一般的雙拼聯(lián)排別墅項(xiàng)目,如穿插獨(dú)棟別 墅的話,密度將增大許多, 即使容積率不大舒適度也會(huì)收到很大的影響; n容積率0.81.2,全部是多層的話,那么環(huán)境絕對(duì) 可以堪稱一流.如果其中規(guī)劃夾雜 低 別墅的話,密。

44、建成項(xiàng)目信息 研究方法研究方法 以客戶需求為基礎(chǔ),分析高容積率帶來(lái)的特點(diǎn),以及由此形成的特質(zhì),形 成產(chǎn)品觀 實(shí)際項(xiàng)目分析和萬(wàn)科住區(qū)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)相結(jié)合 同時(shí)關(guān)注相關(guān)內(nèi)容的成本情況 高容積率帶來(lái)了什么高容積率帶來(lái)了什么 相同用地下,地上建筑面積和體。

45、80.80.90.91.1 6層多層1.11.31.31.51.51.7 11層小高層1.72.02.02.22.22.5 18層高層2.22.52.52.72.73.2 單一物業(yè)類型的各種容積率指標(biāo) 尼瑪,容積率一 定要做滿 傷不起的容。

46、建筑物的覆蓋率,具體指項(xiàng)是指建筑物的覆蓋率,具體指項(xiàng) 目用地范圍內(nèi)所有建筑的基底總面積與規(guī) 劃建設(shè)用地面積之比,它可以反映 出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程 度. 建筑密度是反映建筑占用地面積比例的一 個(gè)概念建筑密度大, ,說(shuō)明用地中房。

47、積率上去了 ,自己就多賺了,自己就多賺了. 誰(shuí)動(dòng)了我的面積誰(shuí)動(dòng)了我的面積開發(fā)商揮之不去的開發(fā)商揮之不去的心理底限心理底限 容積率一定 要做滿 先看幾個(gè)現(xiàn)象,反思容積率在項(xiàng)目開發(fā)中的影響 現(xiàn)象一現(xiàn)象一:洋房怎么:洋房怎么沒有了沒有了 當(dāng)容積率。

48、有幾個(gè)人為操作因素:產(chǎn)品定位不利地塊的利用度單體樓型選擇等.PART 一容積率與項(xiàng)目規(guī)劃的邏輯關(guān)系如何用足容積率: 損失建筑密度等于白白扔掉一塊溢價(jià)空間1建筑密度主要與首層建筑面積有關(guān)首層戶型贈(zèng)送私家花園是項(xiàng)目賣價(jià)最高的戶型,項(xiàng)目溢價(jià)的主要。

49、要求限高要求等.也有幾個(gè)人為操作因素:產(chǎn)品定位不利地塊的利用度單體樓型選擇等.PART 一容積率與項(xiàng)目規(guī)劃的邏輯關(guān)系如何用足容積率: 損失建筑密度等于白白扔掉一塊溢價(jià)空間1建筑密度主要與首層建筑面積有關(guān)首層戶型贈(zèng)送私家花園是項(xiàng)目賣價(jià)最高的戶。