1、制勝 局部亮點處理 景觀細(xì)節(jié)處理 集中庭院面積與位置 私家庭院完整性 視野開闊度 特征景觀的私家占有 戶均資源 居住私密性 戶前院尺度 土地資源指標(biāo) 景觀資源指標(biāo) 建筑間距 規(guī)劃布局形式 戶型面積 內(nèi)部功能空間 從別墅產(chǎn)品的關(guān)鍵價值因素來判。

2、 況,相互制衡中產(chǎn)生. 本次專題將著力解決以上問題,給到策劃同事更專業(yè) 的指導(dǎo),以更專業(yè)的眼光對項目進(jìn)行精準(zhǔn)的研判. Code of this report 3 Copyright Centaline Group, 2010 第一部分 容積。

3、1.9019.39477.00171.7215.42413.62 20.000.000.000.00.00 30.000.000.000.000.000.00.00 二9.009.0042.3042.300.370.379.009.003。

4、照規(guī)范間距要求退紅要求限高要求等.也有幾個 人為操作因素:產(chǎn)品定位不利地塊的利用度單體樓型選擇等. PART 一容積率與項目規(guī)劃的邏輯關(guān)系 如何用足容積率: 損失建筑密度等于白白扔掉一塊溢價空間 1建筑密度主要與首層建筑面積有關(guān) 首層戶型贈。

5、出高容積率利用容易出高容積率 的物業(yè)形態(tài),幫助住宅消化容積率壓力的物業(yè)形態(tài),幫助住宅消化容積率壓力 4 4東西向圍合排布東西向圍合排布增加?xùn)|西向增加?xùn)|西向 拍布產(chǎn)品,增大整體進(jìn)深同時滿足日照拍布產(chǎn)品,增大整體進(jìn)深同時滿足日照 本報告是嚴(yán)格保。

6、1.1項目的產(chǎn)品物業(yè)類型的建筑 面積配比,項目所在地包括北京上海蘇州重慶無錫珠海等,住宅建筑面 積的規(guī)模從35000平方米250000平方米不等,共計14個項目,其中7個為純低 多層項目;7個為綜合項目. 小常識:小常識:根據(jù)消防規(guī)范,13。

7、設(shè)用地面積 5 容積率研究容積率研究用地外陰影區(qū)修正系數(shù)用地外陰影區(qū)修正系數(shù) 用地外陰影區(qū)修正系數(shù)用地外陰影區(qū)修正系數(shù) 總建設(shè)用地面積總建設(shè)用地面積 用地外陰影區(qū)面積用地外陰影區(qū)面積 總建設(shè)用地面積總建設(shè)用地面積 假想地塊用地外陰影區(qū)修正系。

8、1.1項目的產(chǎn)品物業(yè)類型的建筑 面積配比,項目所在地包括北京上海蘇州重慶無錫珠海等,住宅建筑面 積的規(guī)模從35000平方米250000平方米不等,共計14個項目,其中7個為純低 多層項目;7個為綜合項目. 小常識:小常識:根據(jù)消防規(guī)范,13。

9、目1.01.5 第三種類型項目:別墅項目0.7以下 按容積率分類 200712 42 第一類項目:高容積率項目第一類項目:高容積率項目 A 案例,還是 用案例說話 項目特征:低價高速高密 度,低品質(zhì)社區(qū); 結(jié)論:高速開發(fā),利潤率低;被形象 。

10、成本控制了 50. 總圖決定了景觀的構(gòu)架與格局. 總圖決定了物業(yè)管理成本的基礎(chǔ). 總圖精細(xì)化的研究,景觀精細(xì)化的營造,可以突破項目價值的天花板. 一 掏干吃凈用足指標(biāo) 總圖精細(xì)化的研究,景觀精細(xì)化的營造,可以突破項目價值的天花板. 一 掏干。

11、 景觀資源指標(biāo) 所處地段的特殊價值 集中庭院面積與位置 私家庭院完整性 視野開闊度 特征景觀的私家占有 大規(guī)模景觀制勝 局部亮點處理 景觀細(xì)節(jié)處理 建筑間距 戶前院尺度 規(guī)劃布局形式 戶型面積 內(nèi)部功能空間 從別墅產(chǎn)品的關(guān)鍵價值因素來判斷。

12、之不去的心理底限開發(fā)商揮之不去的心理底限 實際上應(yīng)該怎么理解容積率實際上應(yīng)該怎么理解容積率 3 先看幾個現(xiàn)象,反思容積率在項目開發(fā)中的影先看幾個現(xiàn)象,反思容積率在項目開發(fā)中的影 響因素和機(jī)理響因素和機(jī)理 現(xiàn)象一:我的疊加怎么沒有了北方某中等。

13、成本 2拆遷成本 3建筑成本 4財務(wù)費用 5營銷費用3 四所得稅前凈利潤 五所得稅15 六所得稅后凈利潤 七成本利潤率 深深圳圳標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則 平均層數(shù) 占地面積建筑面積 比例 覆蓋率 小區(qū) 1.73,3331,00010。

14、比對研判比對研判 希望通過本報告希望通過本報告 解決主要問題解決主要問題 目的:對項目容積率調(diào)整可行性進(jìn)行研判,通過方案比對選擇開發(fā)周期短目的:對項目容積率調(diào)整可行性進(jìn)行研判,通過方案比對選擇開發(fā)周期短 風(fēng)險小去化能力強(qiáng)溢價空間大的方案風(fēng)險。

15、建成項目信息 研究方法研究方法 以客戶需求為基礎(chǔ),分析高容積率帶來的特點,以及由此形成的特質(zhì),形 成產(chǎn)品觀 實際項目分析和萬科住區(qū)開發(fā)經(jīng)驗相結(jié)合 同時關(guān)注相關(guān)內(nèi)容的成本情況 高容積率帶來了什么高容積率帶來了什么 相同用地下,地上建筑面積和體。

16、就多賺了. 誰動了我的面積誰動了我的面積開發(fā)商揮之不去的心理底限開發(fā)商揮之不去的心理底限 實際上應(yīng)該怎么理解容積率實際上應(yīng)該怎么理解容積率 4 先看幾個現(xiàn)象,反思容積率在項目開發(fā)中的影先看幾個現(xiàn)象,反思容積率在項目開發(fā)中的影 響因素和機(jī)理響。

17、 六所得稅后凈利潤 七成本利潤率 利潤測算 容積率覆蓋率 序號項目 注意根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌鰳?biāo)準(zhǔn)填寫 成本與售價 占地面積建筑面積 1.73,3331,00010.0獨立式住宅用地 3.11,0001,00010.0低層13層 5.02,6674。

18、率0.50.8,一般的雙拼聯(lián)排別墅項目,如穿插獨棟別墅的話,密度將增大許多, 即使容積率不大舒適度也會收到很大的影響; 容積率0.81.2,全部是多層的話,那么環(huán)境絕對可以堪稱一流.如果其中規(guī)劃夾雜低別 墅的話,密度相對增大,那么環(huán)境相比而。

19、素 建筑密度: 是指建筑物的覆蓋率,具體指項是指建筑物的覆蓋率,具體指項 目用地范圍內(nèi)所有建筑的基底總面積與規(guī) 劃建設(shè)用地面積之比,它可以反映 出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程 度. 建筑密度是反映建筑占用地面積比例的一 個概念建筑密度。

20、231 B:20 R:248 G:182 B:45 R:248 G:120 B:0 R:255 G:255 B:255 R:30 G:54 B:65 1.規(guī)劃模塊 2.戶型模塊 R:0 G:173 B:176 R:122 G:130 B:1。

21、客戶層面収生了變化,面積上 去了,可是出現(xiàn)了: 市場上非常難以接受的小高層和高層占據(jù)了項目的大多數(shù) 開發(fā)商想做市場認(rèn)可度高的疊加別墅沒有了 增加出來的面積所銷售的金額反而沒有增加出來的成本大面積越多,利潤越 低,開發(fā)商問問什么 現(xiàn)象二:為。

22、5層疊加 0.70.8 0.80.9 0.91.1 6層多層 1.11.3 1.31.5 1.51.7 11層小高層 1.72.0 2.02.2 2.22.5 18層高層 2.22.5 2.52.7 2.73.2 單一物業(yè)類型的各種容積率指。

23、 當(dāng)容積率從1.6到2.2的時候,產(chǎn)品類型發(fā)生了變化,客戶層面發(fā)生 了變化,面積上去了,可是出現(xiàn)了: 市場上非常難以接受的小高層和高層占據(jù)了項目的大多數(shù) 開發(fā)商想做市場認(rèn)可度高的洋房卻沒有了 增加出來的面積所銷售的金額反而沒有增加出來的成本。

24、了 增加出來的面積所銷售的金額反而沒有增加出來的成本大面積越多,利潤越 低,開發(fā)商問問什么 現(xiàn)象二:為何給我做如此多的一體四戶北方某城市 當(dāng)容積率從2.8到3.4的時候,做出了丌想要的產(chǎn)品,銷售受阻,開収商反思: 市場難以接受一梯四戶的產(chǎn)品。

25、照規(guī)范間距要求退紅要求限高要求等.也有幾個 人為操作因素:產(chǎn)品定位不利地塊的利用度單體樓型選擇等. PART 一容積率與項目規(guī)劃的邏輯關(guān)系 如何用足容積率: 損失建筑密度等于白白扔掉一塊溢價空間 1建筑密度主要與首層建筑面積有關(guān) 首層戶型贈。

26、獨棟 0.30.7獨棟獨棟聯(lián)排獨棟雙拼聯(lián)排花園洋房疊拼 0.71.2聯(lián)排聯(lián)排疊拼聯(lián)排疊拼花園洋房 1.21.5花園洋房聯(lián)排疊拼聯(lián)排疊拼花園洋房高層 1.52.5洋房別墅高層 2.53.5洋房洋房高層別墅洋房高層別墅高層 3.54.5高層別墅。

27、502.002.800.00 基本方案綜合容積率1.94 基本方案建筑面積353285.38 3售價13000.0012000.0011000.0010000.00 4建造費用1800.002160.002520.002760.00 4。

28、照規(guī)范間距要求退紅要求限高要求等.也有幾個 人為操作因素:產(chǎn)品定位不利地塊的利用度單體樓型選擇等. PART 一容積率與項目規(guī)劃的邏輯關(guān)系 如何用足容積率: 損失建筑密度等于白白扔掉一塊溢價空間 1建筑密度主要與首層建筑面積有關(guān) 首層戶型贈。

29、成本 2拆遷成本 3建筑成本 4財務(wù)費用 5營銷費用3 四所得稅前凈利潤 五所得稅15 六所得稅后凈利潤 七成本利潤率 深深圳圳標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則 平均層數(shù) 占地面積建筑面積 比例 覆蓋率 小區(qū) 1.73,3331,00010。

30、案例高容積率別墅實現(xiàn)項目好品牌的案例 通過巧妙的疊拼組合,在保證基本感受的前提下,提升容積率 疊墅產(chǎn)品疊墅產(chǎn)品 通過圍合院落的公共空間來增加鄰里交流的空間,將有限的院子集中化減少較小的 庭院帶來的負(fù)面影響 合院產(chǎn)品合院產(chǎn)品 通過對傳統(tǒng)聯(lián)排的。

31、面積對地塊面積的倍數(shù),即為容積率的值. 紅線內(nèi)可建設(shè)用地面積 4 容積率的概念的說明 產(chǎn)品策劃基礎(chǔ)知識容積率與產(chǎn)品形態(tài) 容積率是衡量建設(shè)用地使用強(qiáng)度的一項重要指標(biāo); 容積率指標(biāo)中所指的總建筑面積,一般是指的地上建筑面積,地下 建筑面積一般丌。

32、 2011 Code of this report 3 Copyright Centaline Group, 2011 容積率解釋 何謂容積率簡單的說是規(guī)劃凈用地上允許建設(shè)的建筑容量 容積率容積率 專業(yè)解釋 通俗解釋 一般規(guī)則 特殊規(guī)則 。

33、關(guān)系: 在容積率低于0.3超低的情況下,可以判是一個非常高檔的獨棟別墅項目; 容積率0.30.5,一般獨棟別墅項目,環(huán)境還可以,但密度有點大,如果穿插部分雙拼別 墅聯(lián)排別墅,項目品位就相當(dāng)提高了很多; 容積率0.50.8,一般的雙拼聯(lián)排別墅。

34、建成項目信息 研究方法研究方法 以客戶需求為基礎(chǔ),分析高容積率帶來的特點,以及由此形成的特質(zhì),形 成產(chǎn)品觀 實際項目分析和萬科住區(qū)開發(fā)經(jīng)驗相結(jié)合 同時關(guān)注相關(guān)內(nèi)容的成本情況 高容積率帶來了什么高容積率帶來了什么 相同用地下,地上建筑面積和體。

35、賺了. 誰動了我的面積誰動了我的面積開發(fā)商揮之不去的心理底限開發(fā)商揮之不去的心理底限 實際上應(yīng)該怎么理解容積率實際上應(yīng)該怎么理解容積率 本報告是嚴(yán)格保密的. 3 先看幾個現(xiàn)象,反思容積率在項目開發(fā)中的影先看幾個現(xiàn)象,反思容積率在項目開發(fā)中的。

36、照規(guī)范間距要求退紅要求限高要求等.也有幾個 人為操作因素:產(chǎn)品定位不利地塊的利用度單體樓型選擇等. PART 一容積率與項目規(guī)劃的邏輯關(guān)系 如何用足容積率: 損失建筑密度等于白白扔掉一塊溢價空間 1建筑密度主要與首層建筑面積有關(guān) 首層戶型贈。

37、建成項目信息 研究方法研究方法 以客戶需求為基礎(chǔ),分析高容積率帶來的特點,以及由此形成的特質(zhì),形 成產(chǎn)品觀 實際項目分析和萬科住區(qū)開發(fā)經(jīng)驗相結(jié)合 同時關(guān)注相關(guān)內(nèi)容的成本情況 高容積率帶來了什么高容積率帶來了什么 相同用地下,地上建筑面積和體。

38、建成項目信息 研究方法研究方法 以客戶需求為基礎(chǔ),分析高容積率帶來的特點,以及由此形成的特質(zhì),形 成產(chǎn)品觀 實際項目分析和萬科住區(qū)開發(fā)經(jīng)驗相結(jié)合 同時關(guān)注相關(guān)內(nèi)容的成本情況 高容積率帶來了什么高容積率帶來了什么 相同用地下,地上建筑面積和體。

39、容積率 修正容積率1 修正容積率3 容積率區(qū)間 政策和經(jīng)濟(jì)平衡修正 其他因素修正 空間驗證 修正容積率2 策略修正 本報告是嚴(yán)格保密的. 4 基準(zhǔn)凈容積率的確定思路基準(zhǔn)凈容積率的確定思路 根據(jù)對以往城中村和舊城改造案例研究,并通過經(jīng)濟(jì)測算 。

40、 景觀資源指標(biāo) 所處地段的特殊價值 集中庭院面積與位置 私家庭院完整性 視野開闊度 特征景觀的私家占有 大規(guī)模景觀制勝 局部亮點處理 景觀細(xì)節(jié)處理 建筑間距 戶前院尺度 規(guī)劃布局形式 戶型面積 內(nèi)部功能空間 從別墅產(chǎn)品的關(guān)鍵價值因素來判斷。

41、即為容積率的值. 紅線內(nèi)可建設(shè)用地面積 4 容積率的概念的說明 產(chǎn)品策劃基礎(chǔ)知識容積率與產(chǎn)品形態(tài) 容積率是衡量建設(shè)用地使用強(qiáng)度的一項重要指標(biāo); 容積率指標(biāo)中所指的總建筑面積,一般是指的地上建筑面積,地下 建筑面積一般不計入容積率指標(biāo)計算中。

42、高了很多; n容積率0.50.8,一般的雙拼聯(lián)排別墅項目,如穿插獨棟別 墅的話,密度將增大許多, 即使容積率不大舒適度也會收到很大的影響; n容積率0.81.2,全部是多層的話,那么環(huán)境絕對 可以堪稱一流.如果其中規(guī)劃夾雜 低 別墅的話,密。

43、建成項目信息 研究方法研究方法 以客戶需求為基礎(chǔ),分析高容積率帶來的特點,以及由此形成的特質(zhì),形 成產(chǎn)品觀 實際項目分析和萬科住區(qū)開發(fā)經(jīng)驗相結(jié)合 同時關(guān)注相關(guān)內(nèi)容的成本情況 高容積率帶來了什么高容積率帶來了什么 相同用地下,地上建筑面積和體。

44、80.80.90.91.1 6層多層1.11.31.31.51.51.7 11層小高層1.72.02.02.22.22.5 18層高層2.22.52.52.72.73.2 單一物業(yè)類型的各種容積率指標(biāo) 尼瑪,容積率一 定要做滿 傷不起的容。

45、建筑物的覆蓋率,具體指項是指建筑物的覆蓋率,具體指項 目用地范圍內(nèi)所有建筑的基底總面積與規(guī) 劃建設(shè)用地面積之比,它可以反映 出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程 度. 建筑密度是反映建筑占用地面積比例的一 個概念建筑密度大, ,說明用地中房。

46、積率上去了 ,自己就多賺了,自己就多賺了. 誰動了我的面積誰動了我的面積開發(fā)商揮之不去的開發(fā)商揮之不去的心理底限心理底限 容積率一定 要做滿 先看幾個現(xiàn)象,反思容積率在項目開發(fā)中的影響 現(xiàn)象一現(xiàn)象一:洋房怎么:洋房怎么沒有了沒有了 當(dāng)容積率。

47、有幾個人為操作因素:產(chǎn)品定位不利地塊的利用度單體樓型選擇等.PART 一容積率與項目規(guī)劃的邏輯關(guān)系如何用足容積率: 損失建筑密度等于白白扔掉一塊溢價空間1建筑密度主要與首層建筑面積有關(guān)首層戶型贈送私家花園是項目賣價最高的戶型,項目溢價的主要。

48、對項目容積率調(diào)整可行性進(jìn)行研判,通過方案比對選擇開發(fā)周期短風(fēng)險小去化能力強(qiáng)溢價空間大的方案, 為公司決策提供依據(jù).報告目的報告目的報告目的報告目的PartPartPartPart 1 1 1 1項目回顧項目回顧項目回顧項目回顧PartPar。

49、的:對項目容積率調(diào)整可行性進(jìn)行研判,通過方案比對選擇開發(fā)周期短風(fēng)險小去化能力強(qiáng)溢價空間大的方案, 為公司決策提供依據(jù).報告目的報告目的報告目的報告目的PartPartPartPart 1 1 1 13項目回顧項目回顧項目回顧項目回顧Part。