1、制勝 局部亮點處理 景觀細節處理 集中庭院面積與位置 私家庭院完整性 視野開闊度 特征景觀的私家占有 戶均資源 居住私密性 戶前院尺度 土地資源指標 景觀資源指標 建筑間距 規劃布局形式 戶型面積 內部功能空間 從別墅產品的關鍵價值因素來判。

2、 況,相互制衡中產生. 本次專題將著力解決以上問題,給到策劃同事更專業 的指導,以更專業的眼光對項目進行精準的研判. Code of this report 3 Copyright Centaline Group, 2010 第一部分 容積。

3、1.9019.39477.00171.7215.42413.62 20.000.000.000.00.00 30.000.000.000.000.000.00.00 二9.009.0042.3042.300.370.379.009.003。

4、照規范間距要求退紅要求限高要求等.也有幾個 人為操作因素:產品定位不利地塊的利用度單體樓型選擇等. PART 一容積率與項目規劃的邏輯關系 如何用足容積率: 損失建筑密度等于白白扔掉一塊溢價空間 1建筑密度主要與首層建筑面積有關 首層戶型贈。

5、設用地 77.88畝 建設用地 111.32畝 地地 塊塊 經經 濟濟 技技 術術 指指 標標 凈用地面積凈用地面積 126139.64126139.64 1515米和米和4040米代米代 征綠地征綠地 40728.7040728.70 地。

6、出高容積率利用容易出高容積率 的物業形態,幫助住宅消化容積率壓力的物業形態,幫助住宅消化容積率壓力 4 4東西向圍合排布東西向圍合排布增加東西向增加東西向 拍布產品,增大整體進深同時滿足日照拍布產品,增大整體進深同時滿足日照 本報告是嚴格保。

7、1.1項目的產品物業類型的建筑 面積配比,項目所在地包括北京上海蘇州重慶無錫珠海等,住宅建筑面 積的規模從35000平方米250000平方米不等,共計14個項目,其中7個為純低 多層項目;7個為綜合項目. 小常識:小常識:根據消防規范,13。

8、設用地面積 5 容積率研究容積率研究用地外陰影區修正系數用地外陰影區修正系數 用地外陰影區修正系數用地外陰影區修正系數 總建設用地面積總建設用地面積 用地外陰影區面積用地外陰影區面積 總建設用地面積總建設用地面積 假想地塊用地外陰影區修正系。

9、1.1項目的產品物業類型的建筑 面積配比,項目所在地包括北京上海蘇州重慶無錫珠海等,住宅建筑面 積的規模從35000平方米250000平方米不等,共計14個項目,其中7個為純低 多層項目;7個為綜合項目. 小常識:小常識:根據消防規范,13。

10、目1.01.5 第三種類型項目:別墅項目0.7以下 按容積率分類 200712 42 第一類項目:高容積率項目第一類項目:高容積率項目 A 案例,還是 用案例說話 項目特征:低價高速高密 度,低品質社區; 結論:高速開發,利潤率低;被形象 。

11、成本控制了 50. 總圖決定了景觀的構架與格局. 總圖決定了物業管理成本的基礎. 總圖精細化的研究,景觀精細化的營造,可以突破項目價值的天花板. 一 掏干吃凈用足指標 總圖精細化的研究,景觀精細化的營造,可以突破項目價值的天花板. 一 掏干。

12、 景觀資源指標 所處地段的特殊價值 集中庭院面積與位置 私家庭院完整性 視野開闊度 特征景觀的私家占有 大規模景觀制勝 局部亮點處理 景觀細節處理 建筑間距 戶前院尺度 規劃布局形式 戶型面積 內部功能空間 從別墅產品的關鍵價值因素來判斷。

13、之不去的心理底限開發商揮之不去的心理底限 實際上應該怎么理解容積率實際上應該怎么理解容積率 3 先看幾個現象,反思容積率在項目開發中的影先看幾個現象,反思容積率在項目開發中的影 響因素和機理響因素和機理 現象一:我的疊加怎么沒有了北方某中等。

14、成本 2拆遷成本 3建筑成本 4財務費用 5營銷費用3 四所得稅前凈利潤 五所得稅15 六所得稅后凈利潤 七成本利潤率 深深圳圳標標準準深圳市城市規劃標準與準則 平均層數 占地面積建筑面積 比例 覆蓋率 小區 1.73,3331,00010。

15、建成項目信息 研究方法研究方法 以客戶需求為基礎,分析高容積率帶來的特點,以及由此形成的特質,形 成產品觀 實際項目分析和萬科住區開發經驗相結合 同時關注相關內容的成本情況 高容積率帶來了什么高容積率帶來了什么 相同用地下,地上建筑面積和體。

16、就多賺了. 誰動了我的面積誰動了我的面積開發商揮之不去的心理底限開發商揮之不去的心理底限 實際上應該怎么理解容積率實際上應該怎么理解容積率 4 先看幾個現象,反思容積率在項目開發中的影先看幾個現象,反思容積率在項目開發中的影 響因素和機理響。

17、 六所得稅后凈利潤 七成本利潤率 利潤測算 容積率覆蓋率 序號項目 注意根據當地市場標準填寫 成本與售價 占地面積建筑面積 1.73,3331,00010.0獨立式住宅用地 3.11,0001,00010.0低層13層 5.02,6674。

18、率0.50.8,一般的雙拼聯排別墅項目,如穿插獨棟別墅的話,密度將增大許多, 即使容積率不大舒適度也會收到很大的影響; 容積率0.81.2,全部是多層的話,那么環境絕對可以堪稱一流.如果其中規劃夾雜低別 墅的話,密度相對增大,那么環境相比而。

19、素 建筑密度: 是指建筑物的覆蓋率,具體指項是指建筑物的覆蓋率,具體指項 目用地范圍內所有建筑的基底總面積與規 劃建設用地面積之比,它可以反映 出一定用地范圍內的空地率和建筑密集程 度. 建筑密度是反映建筑占用地面積比例的一 個概念建筑密度。

20、231 B:20 R:248 G:182 B:45 R:248 G:120 B:0 R:255 G:255 B:255 R:30 G:54 B:65 1.規劃模塊 2.戶型模塊 R:0 G:173 B:176 R:122 G:130 B:1。

21、客戶層面収生了變化,面積上 去了,可是出現了: 市場上非常難以接受的小高層和高層占據了項目的大多數 開發商想做市場認可度高的疊加別墅沒有了 增加出來的面積所銷售的金額反而沒有增加出來的成本大面積越多,利潤越 低,開發商問問什么 現象二:為。

22、5層疊加 0.70.8 0.80.9 0.91.1 6層多層 1.11.3 1.31.5 1.51.7 11層小高層 1.72.0 2.02.2 2.22.5 18層高層 2.22.5 2.52.7 2.73.2 單一物業類型的各種容積率指。

23、 當容積率從1.6到2.2的時候,產品類型發生了變化,客戶層面發生 了變化,面積上去了,可是出現了: 市場上非常難以接受的小高層和高層占據了項目的大多數 開發商想做市場認可度高的洋房卻沒有了 增加出來的面積所銷售的金額反而沒有增加出來的成本。

24、了 增加出來的面積所銷售的金額反而沒有增加出來的成本大面積越多,利潤越 低,開發商問問什么 現象二:為何給我做如此多的一體四戶北方某城市 當容積率從2.8到3.4的時候,做出了丌想要的產品,銷售受阻,開収商反思: 市場難以接受一梯四戶的產品。

25、照規范間距要求退紅要求限高要求等.也有幾個 人為操作因素:產品定位不利地塊的利用度單體樓型選擇等. PART 一容積率與項目規劃的邏輯關系 如何用足容積率: 損失建筑密度等于白白扔掉一塊溢價空間 1建筑密度主要與首層建筑面積有關 首層戶型贈。

26、獨棟 0.30.7獨棟獨棟聯排獨棟雙拼聯排花園洋房疊拼 0.71.2聯排聯排疊拼聯排疊拼花園洋房 1.21.5花園洋房聯排疊拼聯排疊拼花園洋房高層 1.52.5洋房別墅高層 2.53.5洋房洋房高層別墅洋房高層別墅高層 3.54.5高層別墅。

27、502.002.800.00 基本方案綜合容積率1.94 基本方案建筑面積353285.38 3售價13000.0012000.0011000.0010000.00 4建造費用1800.002160.002520.002760.00 4。

28、照規范間距要求退紅要求限高要求等.也有幾個 人為操作因素:產品定位不利地塊的利用度單體樓型選擇等. PART 一容積率與項目規劃的邏輯關系 如何用足容積率: 損失建筑密度等于白白扔掉一塊溢價空間 1建筑密度主要與首層建筑面積有關 首層戶型贈。

29、成本 2拆遷成本 3建筑成本 4財務費用 5營銷費用3 四所得稅前凈利潤 五所得稅15 六所得稅后凈利潤 七成本利潤率 深深圳圳標標準準深圳市城市規劃標準與準則 平均層數 占地面積建筑面積 比例 覆蓋率 小區 1.73,3331,00010。

30、案例高容積率別墅實現項目好品牌的案例 通過巧妙的疊拼組合,在保證基本感受的前提下,提升容積率 疊墅產品疊墅產品 通過圍合院落的公共空間來增加鄰里交流的空間,將有限的院子集中化減少較小的 庭院帶來的負面影響 合院產品合院產品 通過對傳統聯排的。

31、面積對地塊面積的倍數,即為容積率的值. 紅線內可建設用地面積 4 容積率的概念的說明 產品策劃基礎知識容積率與產品形態 容積率是衡量建設用地使用強度的一項重要指標; 容積率指標中所指的總建筑面積,一般是指的地上建筑面積,地下 建筑面積一般丌。

32、 2011 Code of this report 3 Copyright Centaline Group, 2011 容積率解釋 何謂容積率簡單的說是規劃凈用地上允許建設的建筑容量 容積率容積率 專業解釋 通俗解釋 一般規則 特殊規則 。

33、關系: 在容積率低于0.3超低的情況下,可以判是一個非常高檔的獨棟別墅項目; 容積率0.30.5,一般獨棟別墅項目,環境還可以,但密度有點大,如果穿插部分雙拼別 墅聯排別墅,項目品位就相當提高了很多; 容積率0.50.8,一般的雙拼聯排別墅。

34、向長度如左圖的排列時容積率達到最大用足南北向長度 且正好滿足日照間距且正好滿足日照間距 此時,該地塊的容積率計算公式:此時,該地塊的容積率計算公式: m i S建建 S地地 n a b x a b x a m x1 m r n h x x 。

35、建成項目信息 研究方法研究方法 以客戶需求為基礎,分析高容積率帶來的特點,以及由此形成的特質,形 成產品觀 實際項目分析和萬科住區開發經驗相結合 同時關注相關內容的成本情況 高容積率帶來了什么高容積率帶來了什么 相同用地下,地上建筑面積和體。

36、賺了. 誰動了我的面積誰動了我的面積開發商揮之不去的心理底限開發商揮之不去的心理底限 實際上應該怎么理解容積率實際上應該怎么理解容積率 本報告是嚴格保密的. 3 先看幾個現象,反思容積率在項目開發中的影先看幾個現象,反思容積率在項目開發中的。

37、照規范間距要求退紅要求限高要求等.也有幾個 人為操作因素:產品定位不利地塊的利用度單體樓型選擇等. PART 一容積率與項目規劃的邏輯關系 如何用足容積率: 損失建筑密度等于白白扔掉一塊溢價空間 1建筑密度主要與首層建筑面積有關 首層戶型贈。

38、建成項目信息 研究方法研究方法 以客戶需求為基礎,分析高容積率帶來的特點,以及由此形成的特質,形 成產品觀 實際項目分析和萬科住區開發經驗相結合 同時關注相關內容的成本情況 高容積率帶來了什么高容積率帶來了什么 相同用地下,地上建筑面積和體。

39、建成項目信息 研究方法研究方法 以客戶需求為基礎,分析高容積率帶來的特點,以及由此形成的特質,形 成產品觀 實際項目分析和萬科住區開發經驗相結合 同時關注相關內容的成本情況 高容積率帶來了什么高容積率帶來了什么 相同用地下,地上建筑面積和體。

40、容積率 修正容積率1 修正容積率3 容積率區間 政策和經濟平衡修正 其他因素修正 空間驗證 修正容積率2 策略修正 本報告是嚴格保密的. 4 基準凈容積率的確定思路基準凈容積率的確定思路 根據對以往城中村和舊城改造案例研究,并通過經濟測算 。

41、 景觀資源指標 所處地段的特殊價值 集中庭院面積與位置 私家庭院完整性 視野開闊度 特征景觀的私家占有 大規模景觀制勝 局部亮點處理 景觀細節處理 建筑間距 戶前院尺度 規劃布局形式 戶型面積 內部功能空間 從別墅產品的關鍵價值因素來判斷。

42、即為容積率的值. 紅線內可建設用地面積 4 容積率的概念的說明 產品策劃基礎知識容積率與產品形態 容積率是衡量建設用地使用強度的一項重要指標; 容積率指標中所指的總建筑面積,一般是指的地上建筑面積,地下 建筑面積一般不計入容積率指標計算中。

43、高了很多; n容積率0.50.8,一般的雙拼聯排別墅項目,如穿插獨棟別 墅的話,密度將增大許多, 即使容積率不大舒適度也會收到很大的影響; n容積率0.81.2,全部是多層的話,那么環境絕對 可以堪稱一流.如果其中規劃夾雜 低 別墅的話,密。

44、建成項目信息 研究方法研究方法 以客戶需求為基礎,分析高容積率帶來的特點,以及由此形成的特質,形 成產品觀 實際項目分析和萬科住區開發經驗相結合 同時關注相關內容的成本情況 高容積率帶來了什么高容積率帶來了什么 相同用地下,地上建筑面積和體。

45、80.80.90.91.1 6層多層1.11.31.31.51.51.7 11層小高層1.72.02.02.22.22.5 18層高層2.22.52.52.72.73.2 單一物業類型的各種容積率指標 尼瑪,容積率一 定要做滿 傷不起的容。

46、建筑物的覆蓋率,具體指項是指建筑物的覆蓋率,具體指項 目用地范圍內所有建筑的基底總面積與規 劃建設用地面積之比,它可以反映 出一定用地范圍內的空地率和建筑密集程 度. 建筑密度是反映建筑占用地面積比例的一 個概念建筑密度大, ,說明用地中房。

47、積率上去了 ,自己就多賺了,自己就多賺了. 誰動了我的面積誰動了我的面積開發商揮之不去的開發商揮之不去的心理底限心理底限 容積率一定 要做滿 先看幾個現象,反思容積率在項目開發中的影響 現象一現象一:洋房怎么:洋房怎么沒有了沒有了 當容積率。

48、有幾個人為操作因素:產品定位不利地塊的利用度單體樓型選擇等.PART 一容積率與項目規劃的邏輯關系如何用足容積率: 損失建筑密度等于白白扔掉一塊溢價空間1建筑密度主要與首層建筑面積有關首層戶型贈送私家花園是項目賣價最高的戶型,項目溢價的主要。

49、要求限高要求等.也有幾個人為操作因素:產品定位不利地塊的利用度單體樓型選擇等.PART 一容積率與項目規劃的邏輯關系如何用足容積率: 損失建筑密度等于白白扔掉一塊溢價空間1建筑密度主要與首層建筑面積有關首層戶型贈送私家花園是項目賣價最高的戶。