旅游地產中的容積率Tag內容描述：
1、rt 6 Copyright Centaline Group, 2010 Code of this report 7 Copyright Centaline Group, 2010 Code of this report 8 Copyrig。
2、 況,相互制衡中產生. 本次專題將著力解決以上問題,給到策劃同事更專業 的指導,以更專業的眼光對項目進行精準的研判. Code of this report 3 Copyright Centaline Group, 2010 第一部分 容積。
3、定,可以分為拿地之前和拿地之后兩開發商對容積率的確定,可以分為拿地之前和拿地之后兩 個階段個階段 凈地塊容積率 城市更新新項目容積率 已拿地已確定 已拿地未確定 區域規劃時確 定,實際操作 參考法定圖則 地 塊 屬 性 城市更新項目城市更新。
4、城市更新的初期2004年2009年 進入新世紀,由于自身資源條件有限,政府提出二次創業 的口號,轉變供需結構,著手城中村及就舊工業區的改造. 第四階段:城市更新的快速發展2009年至今 四個難以為繼 的背景下,政策日趨完善,深圳市發 展的。
5、利地塊的利用度單體樓型選擇等. PART 一容積率與項目規劃的邏輯關系 如何用足容積率: 損失建筑密度等于白白扔掉一塊溢價空間 1建筑密度主要與首層建筑面積有關 首層戶型贈送私家花園是項目賣價最高的戶型,項目溢價的主要組成部分,絕不能浪費掉。
6、1.9019.39477.00171.7215.42413.62 20.000.000.000.00.00 30.000.000.000.000.000.00.00 二9.009.0042.3042.300.370.379.009.003。
7、中軸線南端,天安門正南50公 里的黃金位置,與北京大興區隔永定河相望, 處于大北京經濟圈的前沿部位.固安北距北京 中心區天安門50余公里,距北京南三環玉 泉營環島39公里,東南距天津110公里,驅車1 小時可以到達首都機場,1.5小時可以到。
8、浪尖.一時間, 旅游房地產成了房地產業和旅游業這兩大熱門行業共同關注的熱點. 從1 9 9 9 年海南南海傳說三亞博鰲國家旅游休閑度假區的成功 開發后.先后己有幾十個旅游房地產項目在全國進行改造規劃建設和推 廣,并取得了較好的市場反映.一方。
9、拜拜 加勒比海岸游艇度假村加勒比海岸游艇度假村 位于加勒比海岸Cancun島 總面積327公頃 預期5年內建成 投資超過10億美金 包括超過2100戶豪華公寓和435幢別墅 一個18洞高爾夫球場 一個全方位巨型游艇碼頭 5個度假村 一個商業。
10、也反映了地價水平的差異.因此, 容積率是城市區劃管理中所采用的一項重要指標, 也是從微觀上影響地價最重要的因素. 容積率具 有如下特性: 一容積率表達的是具體宗地內單位土地面積上允許的建筑容量.宗地是地籍管理的基本單 元,是地球表面一塊有確。
11、臨來臨 是對以是對以生產資料生產資料為為核心的傳統生產關系的一次顛覆核心的傳統生產關系的一次顛覆 互聯網互聯網的本質還是一場的本質還是一場 人人的的運動運動 因此因此,在變革來臨,在變革來臨之之時時 我們首先要改變我們首先要改變思維思維 平。
12、大批顧客在閑暇時候來此做短時間的訪 問. 英國旅游局則定義景區必須是永久性的游覽目的地, 它最初修建的目的是使大眾獲得娛樂興趣和教育,而 不是作為零售的地點或體育運動影視觀賞戲劇表演 的聚集地.它必須向公眾開放,而且無須提前進行預訂. 旅游。
13、不將利用景觀資源作為重點.因此,所有旅游地產項目,在產品定位方面,無不將利用景觀資源作為重點. 而在產品營銷方面,則將利用旅游區帶來的人流及投資資源,作為重點.而在產品營銷方面,則將利用旅游區帶來的人流及投資資源,作為重點. 成功的旅游地產。
14、旅游地產:溫泉度假村游艇度假村休閑型旅游地產:溫泉度假村游艇度假村 運動型旅游地產:高爾夫球場滑雪場賽車場運動型旅游地產:高爾夫球場滑雪場賽車場 會議型旅游地產:博鰲論壇會議型旅游地產:博鰲論壇 醫療型旅游地產:中醫療養健康體檢保健休閑醫療。
15、出高容積率利用容易出高容積率 的物業形態,幫助住宅消化容積率壓力的物業形態,幫助住宅消化容積率壓力 4 4東西向圍合排布東西向圍合排布增加東西向增加東西向 拍布產品,增大整體進深同時滿足日照拍布產品,增大整體進深同時滿足日照 本報告是嚴格保。
16、論是借助古跡遺 址名人故居等豐富人文的資源主導型,亦是單純依賴于山地海濱溫泉滑雪 場等自然景觀的旅游持續型,還是在城市中全新建立主題公園的生態人居型,較之 一般的住宅,旅游地產都對景觀設計提出了新的要求,突出延續文脈尊重自 然創新體驗藝術多。
17、設用地面積 5 容積率研究容積率研究用地外陰影區修正系數用地外陰影區修正系數 用地外陰影區修正系數用地外陰影區修正系數 總建設用地面積總建設用地面積 用地外陰影區面積用地外陰影區面積 總建設用地面積總建設用地面積 假想地塊用地外陰影區修正系。
18、柱產業. 要求各地要強化大旅游和 綜合性產業觀念,把旅游業把旅游業 作為新興產業和新的經濟增作為新興產業和新的經濟增 長點加以培育長點加以培育. 2009.122009.12 提出培育新的旅游消費熱點, 積極發展休閑度假旅游,引導積極發展休。
19、海,法人代表和集團總裁 為黃志敏先生. 第第二二部分:部分:業務架構業務架構 天沐集團產業構成與主營項目包括:天沐集團產業構成與主營項目包括: 一天沐溫泉旅游集團一天沐溫泉旅游集團開發和管理五星級溫泉度假區.開發和管理五星級溫泉度假區. 含。
20、游向休閑旅游的演變趨勢,弱化了旅游三大要素資源自然人文建設在旅游價值創造中的作用; 以娛樂文化為概念的休閑旅游,因強調高附加值的服務功能,成為旅游產業的發展趨勢. 單一性的傳統商務辦公向多元化的集團活動演變,衍生出若干新興集團消費需求. 休。
21、旅游地產項目中國馬爾代夫 ;中信地產相 繼把博鰲太湖和天津天嘉湖地塊收入囊中,著力打造旅游地產業務板 塊;恒大在武漢成都等多個城市開展旅游地產項目,斥巨資建設旅游 地產相關設施;世茂房地產主席許榮茂看好旅游地產,希望能將其獨立 上市 截至目。
22、成本控制了 50. 總圖決定了景觀的構架與格局. 總圖決定了物業管理成本的基礎. 總圖精細化的研究,景觀精細化的營造,可以突破項目價值的天花板. 一 掏干吃凈用足指標 總圖精細化的研究,景觀精細化的營造,可以突破項目價值的天花板. 一 掏干。
23、 景觀資源指標 所處地段的特殊價值 集中庭院面積與位置 私家庭院完整性 視野開闊度 特征景觀的私家占有 大規模景觀制勝 局部亮點處理 景觀細節處理 建筑間距 戶前院尺度 規劃布局形式 戶型面積 內部功能空間 從別墅產品的關鍵價值因素來判斷。
24、之不去的心理底限開發商揮之不去的心理底限 實際上應該怎么理解容積率實際上應該怎么理解容積率 3 先看幾個現象,反思容積率在項目開發中的影先看幾個現象,反思容積率在項目開發中的影 響因素和機理響因素和機理 現象一:我的疊加怎么沒有了北方某中等。
25、成本 2拆遷成本 3建筑成本 4財務費用 5營銷費用3 四所得稅前凈利潤 五所得稅15 六所得稅后凈利潤 七成本利潤率 深深圳圳標標準準深圳市城市規劃標準與準則 平均層數 占地面積建筑面積 比例 覆蓋率 小區 1.73,3331,00010。
26、其重要的力量,那么,在推動 旅游地產的發展方面,除了我們前面所提及的城市化進程推動之外,還有哪些具體的力量 對比和格局發生了變化呢下面,我們將分別從老齡化社會到來城市中產階級形成持 續的通貨膨脹和區域經濟一體化等方面來論證中國房地產業的發展。
27、內房地產都是以外部客源為主的市場結構,其發展主要受于景點經營水準和 社會大環境的影響,基本上呈現社會大環境的影響,基本上呈現只有成功的景區,才會有成功的項目只有成功的景區,才會有成功的項目這一規律;這一規律; 與常規地產通過產品解決銷售的處。
28、條件具備了,項目才有可能進入發展的軌道. 以華僑城為例,其主題公園經營模式引領了旅游地產的發展,并最終開創了中國旅游 地產發展的新局面.有人說,現階段中國旅游地產發展的時機成熟了,但是,為什么在中 國,迄今為止以主題公園造景成功的旅游地產項。
29、0 多家知名房企涉足旅游項目,涉及金額超過 3000 億元. 文化旅游地產與傳統房地產開發投資相比,開發規模大資金需 求更大,從投資建設到獲得收益的過程相對普通住宅開發更長,這就 對開發商的實力提出了更高的要求,必須做到合理規劃,謹慎開發。
30、就多賺了. 誰動了我的面積誰動了我的面積開發商揮之不去的心理底限開發商揮之不去的心理底限 實際上應該怎么理解容積率實際上應該怎么理解容積率 4 先看幾個現象,反思容積率在項目開發中的影先看幾個現象,反思容積率在項目開發中的影 響因素和機理響。
31、客戶層面収生了變化,面積上 去了,可是出現了: 市場上非常難以接受的小高層和高層占據了項目的大多數 開發商想做市場認可度高的疊加別墅沒有了 增加出來的面積所銷售的金額反而沒有增加出來的成本大面積越多,利潤越 低,開發商問問什么 現象二:為。
32、了 增加出來的面積所銷售的金額反而沒有增加出來的成本大面積越多,利潤越 低,開發商問問什么 現象二:為何給我做如此多的一體四戶北方某城市 當容積率從2.8到3.4的時候,做出了丌想要的產品,銷售受阻,開収商反思: 市場難以接受一梯四戶的產品。
33、502.002.800.00 基本方案綜合容積率1.94 基本方案建筑面積353285.38 3售價13000.0012000.0011000.0010000.00 4建造費用1800.002160.002520.002760.00 4。
34、成本 2拆遷成本 3建筑成本 4財務費用 5營銷費用3 四所得稅前凈利潤 五所得稅15 六所得稅后凈利潤 七成本利潤率 深深圳圳標標準準深圳市城市規劃標準與準則 平均層數 占地面積建筑面積 比例 覆蓋率 小區 1.73,3331,00010。
35、3P4P1P2P3P4無法達到利潤目 標 突破口: 打破容積率框架限制,低容積率產品實現利潤目標,用補足容積率方 式來滿足指標條件. 確定用地指標 分析項目資源 項 目 認 識 市場機會挖掘 物業發展情況 市 場 研 究 地塊核心問題 項目。
36、f this report 4 Copyright Centaline Group, 2010 Code of this report 5 Copyright Centaline Group, 2010 Code of this repor。
37、 2011 Code of this report 3 Copyright Centaline Group, 2011 容積率解釋 何謂容積率簡單的說是規劃凈用地上允許建設的建筑容量 容積率容積率 專業解釋 通俗解釋 一般規則 特殊規則 。
38、關系: 在容積率低于0.3超低的情況下,可以判是一個非常高檔的獨棟別墅項目; 容積率0.30.5,一般獨棟別墅項目,環境還可以,但密度有點大,如果穿插部分雙拼別 墅聯排別墅,項目品位就相當提高了很多; 容積率0.50.8,一般的雙拼聯排別墅。
39、向長度如左圖的排列時容積率達到最大用足南北向長度 且正好滿足日照間距且正好滿足日照間距 此時,該地塊的容積率計算公式:此時,該地塊的容積率計算公式: m i S建建 S地地 n a b x a b x a m x1 m r n h x x 。
40、美 宮殿建筑的大美院落,締造了新中式院落別墅. 與之呼應的建筑單體采用的新中式風格運用了從傳統建筑中提煉出的中式元素:灰瓦粉墻圍合布局前 庭后院,建筑細部注重傳統建筑的符號運用,木色凸花窗中式屋檐中式宅院門第鑲銅雕花木門以及抱 鼓石和磚雕等。
41、容積率 修正容積率1 修正容積率3 容積率區間 政策和經濟平衡修正 其他因素修正 空間驗證 修正容積率2 策略修正 本報告是嚴格保密的. 4 基準凈容積率的確定思路基準凈容積率的確定思路 根據對以往城中村和舊城改造案例研究,并通過經濟測算 。
42、局知名開 發商 如何就容積率問題向開發 商提供專業建議 報告構成報告構成 PART 1開發商確定容積率的時間 PART 2 PART 3 開發商確定容積率的常規方法 如何就容積率問題向開發商提出性的建議 目錄目錄 容積率確定容積率確定:開發。
43、用地概況1.4 現狀梳理1.5 核心資源總結PART 02設計愿景DESIGN VISION2.1 規劃目標2.2 設計策略PART 03他山之石CASE ANALYSIS3.1 阿那亞黃金海岸社區3.2 日本京都安縵度假酒店3.3 青島涵。
44、發展主題公園的邊緣產業開發新一輪發展主題景區的邊緣產業開發新一輪發展根據國內外的發展經驗,年游客在180萬 200萬次以上和停留時間6小時以上的主題景區,均有明顯的開發邊緣產業的趨勢如此規模的主題公園,需要開發酒店零售水上樂園或其他主題樂園。
45、對項目容積率調整可行性進行研判,通過方案比對選擇開發周期短風險小去化能力強溢價空間大的方案, 為公司決策提供依據.報告目的報告目的報告目的報告目的PartPartPartPart 1 1 1 1項目回顧項目回顧項目回顧項目回顧PartPar。
46、可控, 其問題在房地產行業是個別現象. 人民銀行 銀保監會已指導主要銀行準確把握和執行好房地產金融審慎管理制度,保持房地產信貸平穩有序投放,維護房地產市場平穩健康發展.2銀保監會:在貸款首付比例和利率上支持首套房購房者10 月 21 日 國。
47、的:對項目容積率調整可行性進行研判,通過方案比對選擇開發周期短風險小去化能力強溢價空間大的方案, 為公司決策提供依據.報告目的報告目的報告目的報告目的PartPartPartPart 1 1 1 13項目回顧項目回顧項目回顧項目回顧Part。
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