旅游地產(chǎn)中的容積率研究Tag內(nèi)容描述：
1、制勝 局部亮點處理 景觀細節(jié)處理 集中庭院面積與位置 私家庭院完整性 視野開闊度 特征景觀的私家占有 戶均資源 居住私密性 戶前院尺度 土地資源指標 景觀資源指標 建筑間距 規(guī)劃布局形式 戶型面積 內(nèi)部功能空間 從別墅產(chǎn)品的關(guān)鍵價值因素來判。
2、rt 6 Copyright Centaline Group, 2010 Code of this report 7 Copyright Centaline Group, 2010 Code of this report 8 Copyrig。
3、 況,相互制衡中產(chǎn)生. 本次專題將著力解決以上問題,給到策劃同事更專業(yè) 的指導,以更專業(yè)的眼光對項目進行精準的研判. Code of this report 3 Copyright Centaline Group, 2010 第一部分 容積。
4、利地塊的利用度單體樓型選擇等. PART 一容積率與項目規(guī)劃的邏輯關(guān)系 如何用足容積率: 損失建筑密度等于白白扔掉一塊溢價空間 1建筑密度主要與首層建筑面積有關(guān) 首層戶型贈送私家花園是項目賣價最高的戶型,項目溢價的主要組成部分,絕不能浪費掉。
5、1.9019.39477.00171.7215.42413.62 20.000.000.000.00.00 30.000.000.000.000.000.00.00 二9.009.0042.3042.300.370.379.009.003。
6、照規(guī)范間距要求退紅要求限高要求等.也有幾個 人為操作因素:產(chǎn)品定位不利地塊的利用度單體樓型選擇等. PART 一容積率與項目規(guī)劃的邏輯關(guān)系 如何用足容積率: 損失建筑密度等于白白扔掉一塊溢價空間 1建筑密度主要與首層建筑面積有關(guān) 首層戶型贈。
7、出高容積率利用容易出高容積率 的物業(yè)形態(tài),幫助住宅消化容積率壓力的物業(yè)形態(tài),幫助住宅消化容積率壓力 4 4東西向圍合排布東西向圍合排布增加東西向增加東西向 拍布產(chǎn)品,增大整體進深同時滿足日照拍布產(chǎn)品,增大整體進深同時滿足日照 本報告是嚴格保。
8、設(shè)用地面積 5 容積率研究容積率研究用地外陰影區(qū)修正系數(shù)用地外陰影區(qū)修正系數(shù) 用地外陰影區(qū)修正系數(shù)用地外陰影區(qū)修正系數(shù) 總建設(shè)用地面積總建設(shè)用地面積 用地外陰影區(qū)面積用地外陰影區(qū)面積 總建設(shè)用地面積總建設(shè)用地面積 假想地塊用地外陰影區(qū)修正系。
9、目1.01.5 第三種類型項目:別墅項目0.7以下 按容積率分類 200712 42 第一類項目:高容積率項目第一類項目:高容積率項目 A 案例,還是 用案例說話 項目特征:低價高速高密 度,低品質(zhì)社區(qū); 結(jié)論:高速開發(fā),利潤率低;被形象 。
10、成本控制了 50. 總圖決定了景觀的構(gòu)架與格局. 總圖決定了物業(yè)管理成本的基礎(chǔ). 總圖精細化的研究,景觀精細化的營造,可以突破項目價值的天花板. 一 掏干吃凈用足指標 總圖精細化的研究,景觀精細化的營造,可以突破項目價值的天花板. 一 掏干。
11、 景觀資源指標 所處地段的特殊價值 集中庭院面積與位置 私家庭院完整性 視野開闊度 特征景觀的私家占有 大規(guī)模景觀制勝 局部亮點處理 景觀細節(jié)處理 建筑間距 戶前院尺度 規(guī)劃布局形式 戶型面積 內(nèi)部功能空間 從別墅產(chǎn)品的關(guān)鍵價值因素來判斷。
12、之不去的心理底限開發(fā)商揮之不去的心理底限 實際上應(yīng)該怎么理解容積率實際上應(yīng)該怎么理解容積率 3 先看幾個現(xiàn)象,反思容積率在項目開發(fā)中的影先看幾個現(xiàn)象,反思容積率在項目開發(fā)中的影 響因素和機理響因素和機理 現(xiàn)象一:我的疊加怎么沒有了北方某中等。
13、成本 2拆遷成本 3建筑成本 4財務(wù)費用 5營銷費用3 四所得稅前凈利潤 五所得稅15 六所得稅后凈利潤 七成本利潤率 深深圳圳標標準準深圳市城市規(guī)劃標準與準則 平均層數(shù) 占地面積建筑面積 比例 覆蓋率 小區(qū) 1.73,3331,00010。
14、OHO住宅普通住宅及公寓; 二投資組成復(fù)雜.投資商開發(fā)商商業(yè)管理及運營公司酒店管理公司基金 主力商戶等各路神仙匯聚一堂,好不熱鬧. 三終端消費復(fù)雜.嚴格地說,它已經(jīng)不是一個地產(chǎn)項目,而是一個區(qū)域建設(shè),且這 類項目大多位于城市的核心地段,最終。
15、比對研判比對研判 希望通過本報告希望通過本報告 解決主要問題解決主要問題 目的:對項目容積率調(diào)整可行性進行研判,通過方案比對選擇開發(fā)周期短目的:對項目容積率調(diào)整可行性進行研判,通過方案比對選擇開發(fā)周期短 風險小去化能力強溢價空間大的方案風險。
16、建成項目信息 研究方法研究方法 以客戶需求為基礎(chǔ),分析高容積率帶來的特點,以及由此形成的特質(zhì),形 成產(chǎn)品觀 實際項目分析和萬科住區(qū)開發(fā)經(jīng)驗相結(jié)合 同時關(guān)注相關(guān)內(nèi)容的成本情況 高容積率帶來了什么高容積率帶來了什么 相同用地下,地上建筑面積和體。
17、路我們選取與本項目屬性條件相似案例來指導項目開發(fā)思路 案例選擇原則案例選擇原則 選擇案例選擇案例 案例借鑒點案例借鑒點 三四線城市三四線城市 城市新區(qū)發(fā)展方向城市新區(qū)發(fā)展方向 本市高容積率大盤本市高容積率大盤 城市城市NO.1領(lǐng)先大領(lǐng)先大 。
18、就多賺了. 誰動了我的面積誰動了我的面積開發(fā)商揮之不去的心理底限開發(fā)商揮之不去的心理底限 實際上應(yīng)該怎么理解容積率實際上應(yīng)該怎么理解容積率 4 先看幾個現(xiàn)象,反思容積率在項目開發(fā)中的影先看幾個現(xiàn)象,反思容積率在項目開發(fā)中的影 響因素和機理響。
19、率0.50.8,一般的雙拼聯(lián)排別墅項目,如穿插獨棟別墅的話,密度將增大許多, 即使容積率不大舒適度也會收到很大的影響; 容積率0.81.2,全部是多層的話,那么環(huán)境絕對可以堪稱一流.如果其中規(guī)劃夾雜低別 墅的話,密度相對增大,那么環(huán)境相比而。
20、素 建筑密度: 是指建筑物的覆蓋率,具體指項是指建筑物的覆蓋率,具體指項 目用地范圍內(nèi)所有建筑的基底總面積與規(guī) 劃建設(shè)用地面積之比,它可以反映 出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程 度. 建筑密度是反映建筑占用地面積比例的一 個概念建筑密度。
21、231 B:20 R:248 G:182 B:45 R:248 G:120 B:0 R:255 G:255 B:255 R:30 G:54 B:65 1.規(guī)劃模塊 2.戶型模塊 R:0 G:173 B:176 R:122 G:130 B:1。
22、客戶層面収生了變化,面積上 去了,可是出現(xiàn)了: 市場上非常難以接受的小高層和高層占據(jù)了項目的大多數(shù) 開發(fā)商想做市場認可度高的疊加別墅沒有了 增加出來的面積所銷售的金額反而沒有增加出來的成本大面積越多,利潤越 低,開發(fā)商問問什么 現(xiàn)象二:為。
23、了 增加出來的面積所銷售的金額反而沒有增加出來的成本大面積越多,利潤越 低,開發(fā)商問問什么 現(xiàn)象二:為何給我做如此多的一體四戶北方某城市 當容積率從2.8到3.4的時候,做出了丌想要的產(chǎn)品,銷售受阻,開収商反思: 市場難以接受一梯四戶的產(chǎn)品。
24、照規(guī)范間距要求退紅要求限高要求等.也有幾個 人為操作因素:產(chǎn)品定位不利地塊的利用度單體樓型選擇等. PART 一容積率與項目規(guī)劃的邏輯關(guān)系 如何用足容積率: 損失建筑密度等于白白扔掉一塊溢價空間 1建筑密度主要與首層建筑面積有關(guān) 首層戶型贈。
25、502.002.800.00 基本方案綜合容積率1.94 基本方案建筑面積353285.38 3售價13000.0012000.0011000.0010000.00 4建造費用1800.002160.002520.002760.00 4。
26、照規(guī)范間距要求退紅要求限高要求等.也有幾個 人為操作因素:產(chǎn)品定位不利地塊的利用度單體樓型選擇等. PART 一容積率與項目規(guī)劃的邏輯關(guān)系 如何用足容積率: 損失建筑密度等于白白扔掉一塊溢價空間 1建筑密度主要與首層建筑面積有關(guān) 首層戶型贈。
27、成本 2拆遷成本 3建筑成本 4財務(wù)費用 5營銷費用3 四所得稅前凈利潤 五所得稅15 六所得稅后凈利潤 七成本利潤率 深深圳圳標標準準深圳市城市規(guī)劃標準與準則 平均層數(shù) 占地面積建筑面積 比例 覆蓋率 小區(qū) 1.73,3331,00010。
28、案例高容積率別墅實現(xiàn)項目好品牌的案例 通過巧妙的疊拼組合,在保證基本感受的前提下,提升容積率 疊墅產(chǎn)品疊墅產(chǎn)品 通過圍合院落的公共空間來增加鄰里交流的空間,將有限的院子集中化減少較小的 庭院帶來的負面影響 合院產(chǎn)品合院產(chǎn)品 通過對傳統(tǒng)聯(lián)排的。
29、3P4P1P2P3P4無法達到利潤目 標 突破口: 打破容積率框架限制,低容積率產(chǎn)品實現(xiàn)利潤目標,用補足容積率方 式來滿足指標條件. 確定用地指標 分析項目資源 項 目 認 識 市場機會挖掘 物業(yè)發(fā)展情況 市 場 研 究 地塊核心問題 項目。
30、f this report 4 Copyright Centaline Group, 2010 Code of this report 5 Copyright Centaline Group, 2010 Code of this repor。
31、 2011 Code of this report 3 Copyright Centaline Group, 2011 容積率解釋 何謂容積率簡單的說是規(guī)劃凈用地上允許建設(shè)的建筑容量 容積率容積率 專業(yè)解釋 通俗解釋 一般規(guī)則 特殊規(guī)則 。
32、關(guān)系: 在容積率低于0.3超低的情況下,可以判是一個非常高檔的獨棟別墅項目; 容積率0.30.5,一般獨棟別墅項目,環(huán)境還可以,但密度有點大,如果穿插部分雙拼別 墅聯(lián)排別墅,項目品位就相當提高了很多; 容積率0.50.8,一般的雙拼聯(lián)排別墅。
33、向長度如左圖的排列時容積率達到最大用足南北向長度 且正好滿足日照間距且正好滿足日照間距 此時,該地塊的容積率計算公式:此時,該地塊的容積率計算公式: m i S建建 S地地 n a b x a b x a m x1 m r n h x x 。
34、馬山片區(qū)更新項目. 38 2.1.2 員峰片區(qū)城市更新項目 . 41 2.1.3 南下片區(qū)城市更新項目 . 43 2.2 小結(jié) . 44 三其他城市經(jīng)驗研究 . 46 3.1 東莞 . 46 3.1.1 更新項目容積率確定的政策與規(guī)劃基礎(chǔ)。
35、建成項目信息 研究方法研究方法 以客戶需求為基礎(chǔ),分析高容積率帶來的特點,以及由此形成的特質(zhì),形 成產(chǎn)品觀 實際項目分析和萬科住區(qū)開發(fā)經(jīng)驗相結(jié)合 同時關(guān)注相關(guān)內(nèi)容的成本情況 高容積率帶來了什么高容積率帶來了什么 相同用地下,地上建筑面積和體。
36、美 宮殿建筑的大美院落,締造了新中式院落別墅. 與之呼應(yīng)的建筑單體采用的新中式風格運用了從傳統(tǒng)建筑中提煉出的中式元素:灰瓦粉墻圍合布局前 庭后院,建筑細部注重傳統(tǒng)建筑的符號運用,木色凸花窗中式屋檐中式宅院門第鑲銅雕花木門以及抱 鼓石和磚雕等。
37、照規(guī)范間距要求退紅要求限高要求等.也有幾個 人為操作因素:產(chǎn)品定位不利地塊的利用度單體樓型選擇等. PART 一容積率與項目規(guī)劃的邏輯關(guān)系 如何用足容積率: 損失建筑密度等于白白扔掉一塊溢價空間 1建筑密度主要與首層建筑面積有關(guān) 首層戶型贈。
38、T 2 PART 3 開發(fā)商確定容積率的常規(guī)方法 如何就容積率問題向開發(fā)商提出性的建議 容積率確定容積率確定:開發(fā)商對容積率的確定,可開發(fā)商對容積率的確定,可以分為拿地之前和拿地之后兩以分為拿地之前和拿地之后兩 個階段個階段 凈地塊容積率 。
39、建成項目信息 研究方法研究方法 以客戶需求為基礎(chǔ),分析高容積率帶來的特點,以及由此形成的特質(zhì),形 成產(chǎn)品觀 實際項目分析和萬科住區(qū)開發(fā)經(jīng)驗相結(jié)合 同時關(guān)注相關(guān)內(nèi)容的成本情況 高容積率帶來了什么高容積率帶來了什么 相同用地下,地上建筑面積和體。
40、建成項目信息 研究方法研究方法 以客戶需求為基礎(chǔ),分析高容積率帶來的特點,以及由此形成的特質(zhì),形 成產(chǎn)品觀 實際項目分析和萬科住區(qū)開發(fā)經(jīng)驗相結(jié)合 同時關(guān)注相關(guān)內(nèi)容的成本情況 高容積率帶來了什么高容積率帶來了什么 相同用地下,地上建筑面積和體。
41、容積率 修正容積率1 修正容積率3 容積率區(qū)間 政策和經(jīng)濟平衡修正 其他因素修正 空間驗證 修正容積率2 策略修正 本報告是嚴格保密的. 4 基準凈容積率的確定思路基準凈容積率的確定思路 根據(jù)對以往城中村和舊城改造案例研究,并通過經(jīng)濟測算 。
42、局知名開 發(fā)商 如何就容積率問題向開發(fā) 商提供專業(yè)建議 報告構(gòu)成報告構(gòu)成 PART 1開發(fā)商確定容積率的時間 PART 2 PART 3 開發(fā)商確定容積率的常規(guī)方法 如何就容積率問題向開發(fā)商提出性的建議 目錄目錄 容積率確定容積率確定:開發(fā)。
43、高了很多; n容積率0.50.8,一般的雙拼聯(lián)排別墅項目,如穿插獨棟別 墅的話,密度將增大許多, 即使容積率不大舒適度也會收到很大的影響; n容積率0.81.2,全部是多層的話,那么環(huán)境絕對 可以堪稱一流.如果其中規(guī)劃夾雜 低 別墅的話,密。
44、建成項目信息 研究方法研究方法 以客戶需求為基礎(chǔ),分析高容積率帶來的特點,以及由此形成的特質(zhì),形 成產(chǎn)品觀 實際項目分析和萬科住區(qū)開發(fā)經(jīng)驗相結(jié)合 同時關(guān)注相關(guān)內(nèi)容的成本情況 高容積率帶來了什么高容積率帶來了什么 相同用地下,地上建筑面積和體。
45、建筑物的覆蓋率,具體指項是指建筑物的覆蓋率,具體指項 目用地范圍內(nèi)所有建筑的基底總面積與規(guī) 劃建設(shè)用地面積之比,它可以反映 出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程 度. 建筑密度是反映建筑占用地面積比例的一 個概念建筑密度大, ,說明用地中房。
46、積率上去了 ,自己就多賺了,自己就多賺了. 誰動了我的面積誰動了我的面積開發(fā)商揮之不去的開發(fā)商揮之不去的心理底限心理底限 容積率一定 要做滿 先看幾個現(xiàn)象,反思容積率在項目開發(fā)中的影響 現(xiàn)象一現(xiàn)象一:洋房怎么:洋房怎么沒有了沒有了 當容積率。
47、有幾個人為操作因素:產(chǎn)品定位不利地塊的利用度單體樓型選擇等.PART 一容積率與項目規(guī)劃的邏輯關(guān)系如何用足容積率: 損失建筑密度等于白白扔掉一塊溢價空間1建筑密度主要與首層建筑面積有關(guān)首層戶型贈送私家花園是項目賣價最高的戶型,項目溢價的主要。
48、要求限高要求等.也有幾個人為操作因素:產(chǎn)品定位不利地塊的利用度單體樓型選擇等.PART 一容積率與項目規(guī)劃的邏輯關(guān)系如何用足容積率: 損失建筑密度等于白白扔掉一塊溢價空間1建筑密度主要與首層建筑面積有關(guān)首層戶型贈送私家花園是項目賣價最高的戶。
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