深圳房地產(chǎn)前期階段管理流程Tag內(nèi)容描述：
1、地位 1 地塊利用最大化利益最大化 2 目標 在大盤林立的龍崗中心城,如何借勢,以最優(yōu)的產(chǎn)品搭配,走差異化路線, 達到利潤最大化,鞏固發(fā)展商品牌. 困難 2011 年宏觀經(jīng)濟及地產(chǎn)市場的不確定性 1 2 3 地塊呈不規(guī)則 L 型且規(guī)模小 容。
2、目標 客群的家居理想,成為外延目標客群的一種最佳選擇. 讓目標客戶初步了解本項目概況,形成感性認知. 核心目的:核心目的: 和市場初步溝通和市場初步溝通, 樹立項目高端形象樹立項目高端形象 Copyright 2008.05 CCMO 推推。
3、力 恩格爾系數(shù) 5 城市精神價值 3 3城市發(fā)展社會環(huán)境城市發(fā)展社會環(huán)境S S 1 城市人口及結(jié)構(gòu) 2 城市化水平 3 基尼系數(shù) 4 人均居住面積 4 4城市發(fā)展技術(shù)環(huán)境城市發(fā)展技術(shù)環(huán)境T T 1 城市智力及研發(fā)水平 2 新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值所占。
4、不同 因素的概率分布,從而對方案的經(jīng)濟效果指標做 出某種概率描述,對方案的風險情況做出比較準 確地判斷 反應(yīng)敏感程度的指標是敏感系數(shù)敏感系數(shù)目標值 的變化百分比參數(shù)值變化的百分比 供給預測需求預測價格預測 銷售收入土地成本建安成本市政配套費。
5、場 風險分析又稱概率分析,利用概率值來研究不同 因素的概率分布,從而對方案的經(jīng)濟效果指標做 出某種概率描述,對方案的風險情況做出比較準 確地判斷 反應(yīng)敏感程度的指標是敏感系數(shù)敏感系數(shù)目標值 的變化百分比參數(shù)值變化的百分比 供給預測需求預測價。
6、建設(shè)項目進行全面的技 術(shù)經(jīng)濟分析論證的過程. 是項目投資決策的依據(jù). 是籌集建設(shè)資金的依據(jù) 是開發(fā)商與有關(guān)各部門簽訂協(xié)議合同的依據(jù) 是編制下階段規(guī)劃設(shè)計的依據(jù) 1.1可行性分析的研究目的 市場分析 市場預測 收入成本費用預測 財務(wù)評估 盈虧。
7、量供應(yīng)量及成交價格,結(jié)合當?shù)鼐用竦木?住觀念及開發(fā)商的開發(fā)模式,對當?shù)厥袌霈F(xiàn)狀進行深層次的剖析. 第三未來走勢預測.在現(xiàn)狀剖析的基礎(chǔ)上,就與項目相關(guān)的方面,如郊區(qū)住宅發(fā)展趨勢等,做出 預測. 階段 C:項目所在板塊市場分析 第一板塊總體規(guī)劃。
8、房地產(chǎn) 領(lǐng)域癿定位同樣涵義廣闊,可以是地塊定位,市場定位,客戶定位,產(chǎn) 品定位,也可以是公司定位營銷定位等等. 地產(chǎn)前期策劃說白了,必須要搞清楚三個定位:市場定位產(chǎn)品定位 客戶定位.這亗前期功夫丌做足,會直接導致后期銷售丌順,以下是三 個定。
9、的概率分布,從而對方案的經(jīng)濟效果指標做 出某種概率描述,對方案的風險情況做出比較準 確地判斷 反應(yīng)敏感程度的指標是敏感系數(shù)敏感系數(shù)目標值 的變化百分比參數(shù)值變化的百分比 供給預測需求預測價格預測 銷售收入土地成本建安成本市政配套費 管理費稅。
10、稱策劃企劃之為策略管理. 計劃計劃 是不具備創(chuàng)造性的思維方式. 策劃策劃 是人們按照超常規(guī)的創(chuàng)新的思維方式對事物進行統(tǒng)籌的規(guī)劃.是人們按照超常規(guī)的創(chuàng)新的思維方式對事物進行統(tǒng)籌的規(guī)劃. 策劃策劃是一種程序,在本質(zhì)上是一種運用腦力的理性行為.是。
11、不同 因素的概率分布,從而對方案的經(jīng)濟效果指標做 出某種概率描述,對方案的風險情況做出比較準 確地判斷 反應(yīng)敏感程度的指標是敏感系數(shù)敏感系數(shù)目標值 的變化百分比參數(shù)值變化的百分比 供給預測需求預測價格預測 銷售收入土地成本建安成本市政配套費。
12、行行 性性 研研 究究 可行性研究是指在投資決策前,對建設(shè)項目進行全面的技 術(shù)經(jīng)濟分析論證的過程. 是項目投資決策的依據(jù). 是籌集建設(shè)資金的依據(jù) 是開發(fā)商與有關(guān)各部門簽訂協(xié)議合同的依據(jù) 是編制下階段規(guī)劃設(shè)計的依據(jù) 市場分析市場分析 市場預測。
13、定位 產(chǎn)產(chǎn) 品品 策策 劃劃 體體 系系 解解 讀讀 4 緣起緣起 經(jīng)紀公司承擔建筑規(guī)劃設(shè)計院的部分功能,增加所提方案的可操作性與可實施性可操作性與可實施性. 4 經(jīng)紀公司經(jīng)紀公司 開發(fā)商開發(fā)商 建筑規(guī)劃院建筑規(guī)劃院 房地產(chǎn)項目前期顧問階段。
14、地ha35149.20 建筑限高m 容積率0.00 綠地率40.00 規(guī)劃指標 總建筑面積m2m2193320 地上建筑面積m2193320 地下建筑面積m20 成本項目一m291200 含地上地下 成本項目二m292120 成本項目三m2。
15、需求預測價格預測 銷售收入土地成本建安成本市政配套費 管理費稅費等 靜態(tài)指標:成本利潤率銷售利潤率 動態(tài)指標:凈現(xiàn)值內(nèi)含報酬率投資周期 盈虧 分析的關(guān)鍵是找到盈虧平衡點,即項目達到 盈虧平衡狀態(tài)利潤為零得點 反應(yīng)敏感程度的指標是敏感系數(shù) 敏。
16、 可能的客戶可能的客戶 可能的產(chǎn)品可能的產(chǎn)品 5 宏觀環(huán)境分析宏觀環(huán)境分析 經(jīng)濟環(huán)境經(jīng)濟環(huán)境 GDPGDP 國內(nèi)生產(chǎn)總值Gross Domestic Product ,即GDP是指在一定時期內(nèi)一個 季度或一年,一個國家或地區(qū)的經(jīng)濟中所生產(chǎn)出。
17、目達到盈虧平衡狀態(tài)利潤為零的點反應(yīng)敏感程度的指標是敏感系數(shù)敏感系數(shù)目標值的變化百分比參數(shù)值變動的百分比風險分析又稱概率分析,利用概率值來研究不同因素的概率分布,從而對方案的經(jīng)濟效果指標做出某種概率描述,對方案的風險情況做出比較準確的判斷宏觀。
18、有關(guān)職能部門的意見.二辦理建筑工程施工許可證審批程序二辦理建筑工程施工許可證審批程序建設(shè)工程施工許可證 建設(shè)工程開工證是建筑施工單位符合各種施工條件允許開工的批準文件,是建設(shè)單位進行工程施工的法律憑證,也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一.沒有開。
19、劃局批準后發(fā)用地許可證.需交費:A水利基金 B耕地占用稅 C配套費2領(lǐng)取規(guī)劃用地許可證后,再到市計委發(fā)改委辦理立項手續(xù).需提交:1規(guī)劃用地許可證2可行性研究報告3投資計劃及立項申請4領(lǐng)取立項批文3完成 12 項后,再到土地部門辦理過戶或征用。
20、析論證的過程. 是項目投資決策的依據(jù). 是籌集建設(shè)資金的依據(jù) 是開發(fā)商與有關(guān)各部門簽訂協(xié)議合同的依據(jù) 是編制下階段規(guī)劃設(shè)計的依據(jù)地塊怎樣能不能拿做什么合適可行性研究內(nèi)容可行性研究內(nèi)容市場分析市場預測宏觀市場區(qū)域市場供給預測需求預測價格預測收。
21、地產(chǎn)項目各類施工圖紙的設(shè)計及變更等工作.第二章 項目前期規(guī)劃設(shè)計第 4條 由項目開發(fā)部配合投資發(fā)展部根據(jù)城市發(fā)展前景地理位置城市規(guī)劃等因素,結(jié)合自身實力,考察選擇具有投資價值的開發(fā)項目.第 5條 由項目開發(fā)部對投資發(fā)展部選定的投資項目進行可。
22、的風險情況做出比較準確地判斷反應(yīng)敏感程度的指標是敏感系數(shù)敏感系數(shù)目標值的變化百分比參數(shù)值變化的百分比供給預測需求預測價格預測銷售收入土地成本建安成本市政配套費管理費稅費等靜態(tài)指標:成本利潤率銷售利潤率動態(tài)指標:凈現(xiàn)值內(nèi)含報酬率投資周期盈虧分。
23、等規(guī)劃指標,項目紅線內(nèi)外水電等能源配套設(shè)施情況及收費,是否九通一平,樓盤的地理位置,交通狀況以及規(guī)劃狀況,項目周邊地塊供求狀況自然條件社會環(huán)境周邊經(jīng)濟發(fā)展狀況有無政策限制等及將采取哪些節(jié)能環(huán)保和智能化設(shè)施物業(yè)管理方式等.3以項目為基礎(chǔ)了解施。
24、5土地出讓合同復印件6節(jié)能評估報告30 個工作日有資質(zhì)的評估機構(gòu)2 127其他資料8審批時間:10 個工作日4項目環(huán)評報告書有資質(zhì)的環(huán)評機構(gòu)1立項批文2總平面圖3初步設(shè)計方案4其他資料5編制時間:30 個工作日5項目報建建交委1海市建設(shè)工程。
25、建筑限高m容積率0.00綠地率40.00規(guī)劃指標總建筑面積m2m2193320地上建筑面積m2193320地下建筑面積m20成本項目一m291200成本項目二m292120成本項目三m24000成本項目四m215000成本項目五m20成本項。
26、有學問.有經(jīng)驗的同志,一看這幾樣東西的發(fā)出時間,基本上就可以判斷出地塊背后的故事.這三樣東西涉及到國土部門和規(guī)劃部門曠日持久的權(quán)力斗爭. 目前我國法律也沒有很好的規(guī)范這個問題.簡單的說一下,土地證由國土部門頒發(fā),是土地權(quán)屬證明,載明了土地用。
27、源配套設(shè)施情況及收費,是否七通一平三通一平,項目的地理位置,交通狀況以及規(guī)劃狀況,項目周邊地塊供求狀況自然條件社會環(huán)境周邊經(jīng)濟發(fā)展狀況有無政策限制等及將采取哪些節(jié)能環(huán)保和智能化設(shè)施物業(yè)管理方式等.3以項目為基礎(chǔ)了解施工進度,從實際出發(fā)制定合。
28、地資產(chǎn)評估結(jié)果確認及處置受理材料十二審批辦理國家集體建設(shè)用地批十三辦理出讓土地十四辦結(jié)文件十五計委 2002 年下達城市建設(shè)計劃十六房地產(chǎn)交易部門辦理商品房銷售合同十七銀行按揭貸款第二章:房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)用地審批一般程序一立項說明:在此基。
29、式紅線規(guī)劃設(shè)計要點規(guī)劃局建筑方案審定意見方案報批規(guī)劃局排水設(shè)計要點申報方案綜合管網(wǎng)施工圖規(guī)劃局給水設(shè)計要點申請方案設(shè)計院建筑方案委托設(shè)計消防教育交警人防等部門書面意見征詢意見測繪院規(guī)劃窗口測繪成果放大樣規(guī)劃局單體方案審批意見報申單體方案市區(qū)。
30、地資產(chǎn)評估結(jié)果確認及處置受理材料十二審批辦理國家集體建設(shè)用地批十三辦理出讓土地十四辦結(jié)文件十五計委 2002 年下達城市建設(shè)計劃十六房地產(chǎn)交易部門辦理商品房銷售合同十七銀行按揭貸款第二章:房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)用地審批一般程序一立項說明:在此基。
31、和立面的設(shè)計材質(zhì);B獨特的戶型與結(jié)構(gòu);C環(huán)境;D配套;E物業(yè)管理;F形象包裝與組合營銷策劃;G品牌6價值實現(xiàn)的大環(huán)境因素:A經(jīng)濟金融因素;B政策因素;C城帀規(guī)劃前景因素;D人文理念的發(fā)展因素項目定價模擬.1項目目標收益與最大收益,項目綜合成。
32、結(jié)合當?shù)鼐用竦木幼∮^念及開發(fā)商的開發(fā)模式,對當?shù)厥袌霈F(xiàn)狀進行深層次的剖析.第三未來走勢預測.在現(xiàn)狀剖析的基礎(chǔ)上,就與項目相關(guān)的方面,如郊區(qū)住宅發(fā)展趨勢等,做出預測.階段 C:項目所在板塊市場分析第一板塊總體規(guī)劃.第二板塊功能定位.第三板塊開。
33、結(jié)合當?shù)鼐用竦木幼∮^念及開發(fā)商的開發(fā)模式,對當?shù)厥袌霈F(xiàn)狀進行深層次的剖析.第三未來走勢預測.在現(xiàn)狀剖析的基礎(chǔ)上,就與項目相關(guān)的方面,如郊區(qū)住宅發(fā)展趨勢等,做出預測.階段 C:項目所在板塊市場分析第一板塊總體規(guī)劃.第二板塊功能定位.第三板塊開。
34、有些感慨,在這里講一講.涉及房地產(chǎn)管理的各大部門之間的恩怨由來已久,我想到哪里就講到哪里吧.下面基本上是按照報建的先后順序來說.1土地證建設(shè)用地規(guī)劃許可證規(guī)劃要點批復階段土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個證,加上規(guī)劃要點批復,是進行房地產(chǎn)開發(fā)。
35、及施工圖審查;4規(guī)劃報建圖審查;5施工報建;6建設(shè)工程竣工綜合驗收備案.一選址定點階段.此階段一般辦理以下事項:1計委審查可行性研究報告和進行項目立項.2國土資源局進行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查.3建委辦理投資開發(fā)項目建設(shè)條件意見。
36、有些感慨,在這里講一講.涉及房地產(chǎn)管理的各大部門之間的恩怨由來已久,我想到哪里就講到哪里吧.下面基本上是按照報建的先后順序來說.1土地證建設(shè)用地規(guī)劃許可證規(guī)劃要點批復階段土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個證,加上規(guī)劃要點批復,是進行房地產(chǎn)開發(fā)。
37、有學問.有經(jīng)驗的同志,一看這幾樣東西的發(fā)出時間,基本上就可以判斷出地塊背后的故事.這三樣東西涉及到國土部門和規(guī)劃部門曠日持久的權(quán)力斗爭. 目前我國法律也沒有很好的規(guī)范這個問題.簡單的說一下,土地證由國土部門頒發(fā),是土地權(quán)屬證明,載明了土地用。
38、圖審查;4規(guī)劃報建圖審查;5施工報建;6建設(shè)工程竣工綜合驗收備案.一選址定點階段.此階段一般辦理以下事項:1計委審查可行性研究報告和進行項目立項.2國土資源局進行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查.3建委辦理投資開發(fā)項目建設(shè)條件意見書.4。
39、式紅線規(guī)劃設(shè)計要點規(guī)劃局建筑方案審定意見方案報批規(guī)劃局排水設(shè)計要點申報方案綜合管網(wǎng)施工圖規(guī)劃局給水設(shè)計要點申請方案設(shè)計院建筑方案委托設(shè)計消防教育交警人防等部門書面意見征詢意見測繪院規(guī)劃窗口測繪成果放大樣規(guī)劃局單體方案審批意見報申單體方案市區(qū)。
40、五關(guān)注公告十六實施公開出讓十七簽訂土地出讓合同交納土地出讓金二一建設(shè)用地規(guī)劃許可證二三市國規(guī)劃局用地處核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證發(fā)放國有土地使用證白證二二核定用地十八地價確認十九土地評估二十市政府審批十四土地收購儲備計劃和經(jīng)營性土地年度供應(yīng)計劃。
41、 系系 解解 讀讀4緣起緣起p經(jīng)紀公司承擔建筑規(guī)劃設(shè)計院的部分功能,增加所提方案的可操作性與可實施性可操作性與可實施性.4經(jīng)紀公司經(jīng)紀公司開發(fā)商開發(fā)商建筑規(guī)劃院建筑規(guī)劃院房地產(chǎn)項目前期顧問階段房地產(chǎn)項目前期顧問階段反饋修正反饋修正反饋修正反。
42、風險情況做出比較準確地判斷反應(yīng)敏感程度的指標是敏感系數(shù)敏感系數(shù)目標值的變化百分比參數(shù)值變化的百分比供給預測需求預測價格預測銷售收入土地成本建安成本市政配套費管理費稅費等靜態(tài)指標:成本利潤率銷售利潤率動態(tài)指標:凈現(xiàn)值內(nèi)含報酬率投資周期盈虧分析。
43、的風險情況做出比較準確地判斷反應(yīng)敏感程度的指標是敏感系數(shù)敏感系數(shù)目標值的變化百分比參數(shù)值變化的百分比供給預測需求預測價格預測銷售收入土地成本建安成本市政配套費管理費稅費等靜態(tài)指標:成本利潤率銷售利潤率動態(tài)指標:凈現(xiàn)值內(nèi)含報酬率投資周期盈虧分。
44、對方案的經(jīng)濟效果指標做出某種概率描述,對方案的風險情況做出比較準確地判斷反應(yīng)敏感程度的指標是敏感系數(shù)敏感系數(shù)目標值的變化百分比參數(shù)值變化的百分比供給預測需求預測價格預測銷售收入土地成本建安成本市政配套費管理費稅費等靜態(tài)指標:成本利潤率銷售利。
公安局備案號：湘公網(wǎng)安備 43010402001070號 | 工信部備案號:湘ICP備17000430號-5 | ICP經(jīng)營許可證：湘B2-20190120 | 出版物經(jīng)營許可證：新出發(fā)岳文字第43010420211號
