1、 況,相互制衡中產生. 本次專題將著力解決以上問題,給到策劃同事更專業 的指導,以更專業的眼光對項目進行精準的研判. Code of this report 3 Copyright Centaline Group, 2010 第一部分 容積。

2、城市更新的初期2004年2009年 進入新世紀,由于自身資源條件有限,政府提出二次創業 的口號,轉變供需結構,著手城中村及就舊工業區的改造. 第四階段:城市更新的快速發展2009年至今 四個難以為繼 的背景下,政策日趨完善,深圳市發 展的。

3、1.9019.39477.00171.7215.42413.62 20.000.000.000.00.00 30.000.000.000.000.000.00.00 二9.009.0042.3042.300.370.379.009.003。

4、設用地面積 5 容積率研究容積率研究用地外陰影區修正系數用地外陰影區修正系數 用地外陰影區修正系數用地外陰影區修正系數 總建設用地面積總建設用地面積 用地外陰影區面積用地外陰影區面積 總建設用地面積總建設用地面積 假想地塊用地外陰影區修正系。

5、成本控制了 50. 總圖決定了景觀的構架與格局. 總圖決定了物業管理成本的基礎. 總圖精細化的研究,景觀精細化的營造,可以突破項目價值的天花板. 一 掏干吃凈用足指標 總圖精細化的研究,景觀精細化的營造,可以突破項目價值的天花板. 一 掏干。

6、 景觀資源指標 所處地段的特殊價值 集中庭院面積與位置 私家庭院完整性 視野開闊度 特征景觀的私家占有 大規模景觀制勝 局部亮點處理 景觀細節處理 建筑間距 戶前院尺度 規劃布局形式 戶型面積 內部功能空間 從別墅產品的關鍵價值因素來判斷。

7、之不去的心理底限開發商揮之不去的心理底限 實際上應該怎么理解容積率實際上應該怎么理解容積率 3 先看幾個現象,反思容積率在項目開發中的影先看幾個現象,反思容積率在項目開發中的影 響因素和機理響因素和機理 現象一:我的疊加怎么沒有了北方某中等。

8、成本 2拆遷成本 3建筑成本 4財務費用 5營銷費用3 四所得稅前凈利潤 五所得稅15 六所得稅后凈利潤 七成本利潤率 深深圳圳標標準準深圳市城市規劃標準與準則 平均層數 占地面積建筑面積 比例 覆蓋率 小區 1.73,3331,00010。

9、建成項目信息 研究方法研究方法 以客戶需求為基礎,分析高容積率帶來的特點,以及由此形成的特質,形 成產品觀 實際項目分析和萬科住區開發經驗相結合 同時關注相關內容的成本情況 高容積率帶來了什么高容積率帶來了什么 相同用地下,地上建筑面積和體。

10、路我們選取與本項目屬性條件相似案例來指導項目開發思路 案例選擇原則案例選擇原則 選擇案例選擇案例 案例借鑒點案例借鑒點 三四線城市三四線城市 城市新區發展方向城市新區發展方向 本市高容積率大盤本市高容積率大盤 城市城市NO.1領先大領先大 。

11、就多賺了. 誰動了我的面積誰動了我的面積開發商揮之不去的心理底限開發商揮之不去的心理底限 實際上應該怎么理解容積率實際上應該怎么理解容積率 4 先看幾個現象,反思容積率在項目開發中的影先看幾個現象,反思容積率在項目開發中的影 響因素和機理響。

12、了 增加出來的面積所銷售的金額反而沒有增加出來的成本大面積越多,利潤越 低,開發商問問什么 現象二:為何給我做如此多的一體四戶北方某城市 當容積率從2.8到3.4的時候,做出了丌想要的產品,銷售受阻,開収商反思: 市場難以接受一梯四戶的產品。

13、502.002.800.00 基本方案綜合容積率1.94 基本方案建筑面積353285.38 3售價13000.0012000.0011000.0010000.00 4建造費用1800.002160.002520.002760.00 4。

14、成本 2拆遷成本 3建筑成本 4財務費用 5營銷費用3 四所得稅前凈利潤 五所得稅15 六所得稅后凈利潤 七成本利潤率 深深圳圳標標準準深圳市城市規劃標準與準則 平均層數 占地面積建筑面積 比例 覆蓋率 小區 1.73,3331,00010。

15、關系: 在容積率低于0.3超低的情況下,可以判是一個非常高檔的獨棟別墅項目; 容積率0.30.5,一般獨棟別墅項目,環境還可以,但密度有點大,如果穿插部分雙拼別 墅聯排別墅,項目品位就相當提高了很多; 容積率0.50.8,一般的雙拼聯排別墅。

16、向長度如左圖的排列時容積率達到最大用足南北向長度 且正好滿足日照間距且正好滿足日照間距 此時,該地塊的容積率計算公式:此時,該地塊的容積率計算公式: m i S建建 S地地 n a b x a b x a m x1 m r n h x x 。

17、馬山片區更新項目. 38 2.1.2 員峰片區城市更新項目 . 41 2.1.3 南下片區城市更新項目 . 43 2.2 小結 . 44 三其他城市經驗研究 . 46 3.1 東莞 . 46 3.1.1 更新項目容積率確定的政策與規劃基礎。

18、建成項目信息 研究方法研究方法 以客戶需求為基礎,分析高容積率帶來的特點,以及由此形成的特質,形 成產品觀 實際項目分析和萬科住區開發經驗相結合 同時關注相關內容的成本情況 高容積率帶來了什么高容積率帶來了什么 相同用地下,地上建筑面積和體。

19、建成項目信息 研究方法研究方法 以客戶需求為基礎,分析高容積率帶來的特點,以及由此形成的特質,形 成產品觀 實際項目分析和萬科住區開發經驗相結合 同時關注相關內容的成本情況 高容積率帶來了什么高容積率帶來了什么 相同用地下,地上建筑面積和體。