亦莊房地產(chǎn)前期定位報告Tag內(nèi)容描述：
1、 住宅競爭項目 商業(yè)及休閑娛樂競爭項目 相關(guān)案例 產(chǎn)品定位 形象定位 組團功能構(gòu)成及產(chǎn)品理念 各組團戶式及品種分析 產(chǎn)品核心競爭力構(gòu)成 產(chǎn)品開發(fā)時序 融資銷售方案 銷售融資模式 建議價格執(zhí)行方案 營銷策略 背景分析背景分析 航空城發(fā)展定位解。
2、消費群體的 消費特征,洞察消費趨勢,消費特征,洞察消費趨勢,在產(chǎn)品與消費者之間建立聯(lián)系紐帶在產(chǎn)品與消費者之間建立聯(lián)系紐帶. o換句話說,就是要設(shè)法讓消費者在一瞬間感受到一種心有靈犀的換句話說,就是要設(shè)法讓消費者在一瞬間感受到一種心有靈犀的 。
3、項目的售價達到2萬元以上,本案的總建筑面積高達24萬,珠海本地的消費力 是否足以支撐澳門的客戶又是否可以呢我們認為,無論是僅僅是立足珠海或澳門, 都很難實現(xiàn)本案的全部銷售. 我們的目標很明確,不但要吸引珠海以及澳門的客戶,還要放眼珠三 角乃。
4、整體建議 公寓產(chǎn)品建議 酒店產(chǎn)品建議 寫字樓產(chǎn)品建議 住宅產(chǎn)品建議 樞紐配套區(qū)建議 集中商業(yè)相關(guān)建議 產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議 宏觀環(huán)境概述宏觀環(huán)境概述 Part 1 城市概述城市概述 Part1 C.1 5166 城市概述城市概述 城市整體概況城。
5、t 3 地塊分析及產(chǎn)品建議 Part 4 項目未來客戶預判 報告結(jié)構(gòu) Part 5 類似項目案例借鑒 Code of this report 3 Copyright Centaline Group, 2010 地塊周邊區(qū)域房地產(chǎn)市場情況 P。
6、究 城市低密度客戶需求斱向研究 浦東星河灣競爭分枂 大華清水灣競爭分枂 仁恒河濱城案例分枂 上海灘花園案例分枂 競品及典型案例分析 2 項目定位物業(yè)初步建議 6 本項目地塊分枂不C衏坊物丒選型 案例產(chǎn)品分枂不產(chǎn)品建議 備選斱案建議 客戶與題。
7、市場研究與產(chǎn)品研發(fā)重點 一市場綜述一市場綜述 二區(qū)域市場分析二區(qū)域市場分析 三產(chǎn)品研發(fā)重點三產(chǎn)品研發(fā)重點 第三部分:研發(fā)方案與可行性研究第三部分:研發(fā)方案與可行性研究 一地塊規(guī)劃指標與規(guī)劃要點一地塊規(guī)劃指標與規(guī)劃要點 二方案規(guī)劃與可行性研究。
8、回答這三個問題: 市場分析與項目情況告訴我們?yōu)槭裁?項目定位告訴我們要做什么 產(chǎn)品設(shè)計建議 告訴我們怎么做 4P 第一部分 市場分析第一部分 市場分析 5P 一綿陽房地產(chǎn)市場簡析一綿陽房地產(chǎn)市場簡析 1綿陽房地產(chǎn)發(fā)展在地理上已呈1綿陽房地產(chǎn)。
9、FENG REAL 誠信創(chuàng)新價值 項目基礎(chǔ)要求 4 本項目樓面地價約為2800元含交易稅建安成本約為2500元 假設(shè)項目總成本為Y,預期售價為X,稅務(wù)成本取售價的25含 銀行利息管理成本營銷成本等,投資利潤率為20,列方程組如下: 2800。
10、借鑒案例借鑒案例 第五部分第五部分 定位方向定位方向 第六部分第六部分 產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品規(guī)劃 戰(zhàn)略定位戰(zhàn)略定位 定位詮釋定位詮釋 整體定位整體定位 功能定位功能定位 形象定位形象定位 產(chǎn)品體系產(chǎn)品體系 商業(yè)產(chǎn)品商業(yè)產(chǎn)品 辦公產(chǎn)品辦公產(chǎn)品 酒店產(chǎn)。
11、訓,本 案將在此基礎(chǔ)上,案將在此基礎(chǔ)上,分析項目所面對的市場環(huán)境,結(jié)合分析項目所面對的市場環(huán)境,結(jié)合 項目特性,分析項目的目標客戶群體,找準項目的定項目特性,分析項目的目標客戶群體,找準項目的定 位體系,位體系,從而為實現(xiàn)項目十一開售即大賣。
12、010萬平方米的開發(fā)體量以及周邊競爭圍合萬平方米的開發(fā)體量以及周邊競爭圍合 的態(tài)勢,項目品牌塑造及利益最大化同樣重要.在此原則基礎(chǔ)上,本次提案將主要解決本項的態(tài)勢,項目品牌塑造及利益最大化同樣重要.在此原則基礎(chǔ)上,本次提案將主要解決本項 目。
13、州百余公里,距常州機場60公里,處于 寧杭都市圈的中心位置.104國道寧杭 高速公路揚溧高速公路縱貫全境. 自然資源:自然資源: 溧陽秦朝建縣,二千多年歷史孕育了這里 的文明,成為江南著名的魚米之鄉(xiāng).溧陽 物產(chǎn)豐富,是著名的魚米之鄉(xiāng)絲 綢之。
14、種建筑 形態(tài)聚集.購買者觀望態(tài)勢明顯. 中心:無法改變的城市中心論,購買者中心概念嚴重. 由此可見,政府的宣講效果不明顯. 北部:雖屬遠期規(guī)劃.但已提上日程. 西部:應(yīng)該被重新認識和重視的地域. 西部山前區(qū)現(xiàn)狀西部山前區(qū)現(xiàn)狀 1.5億 :建。
15、查 意向客戶約50人 開發(fā)企業(yè)調(diào)研開發(fā)企業(yè)調(diào)研 公司管理層訪談 李總 廣州廣州 深圳深圳 北京北京 杭州杭州 武漢武漢 長沙長沙 成都成都 訪談對象訪談對象 日期日期 地點地點 訪談開始時間訪談開始時間 訪談結(jié)束時間訪談結(jié)束時間 龍城國際營。
16、目標 品固地產(chǎn)重慶 品牌目標企丒目標 以本項目為平臺,通過項目運作,迕一步提升新銳置丒在城市精品樓盤開収中的影響擴大在武勝乃至廣安地區(qū)的影響力 具體營銷目標 合理安排推售體量和消化速度;保證價栺優(yōu)勢,追求合理利潤. 項目運作目標 通過一期的。
17、0萬余人. 科學筑家為企業(yè)使命業(yè)內(nèi)素有文萬科理金地之譽. 新型開發(fā)理念新型生態(tài)市鎮(zhèn)建設(shè)理念與MIXUSE理論,以 科學 手段將新型活力的城市空間與寧靜自然的田園生活完美融合,最大限 度滿足了現(xiàn)代人對私密與融洽,繁華與寧靜的生活居住需求; 實。
18、蘇省東南部,長江口南岸, 瀕長江,與崇明島隔江相望,南臨上海 市寶山區(qū)嘉定區(qū),西連昆山市,北接 常熟市 總面積為822.9平方公里 交通交通 沿江高速沿江高速到上海市中心為50公里左右, 到上海虹橋機場僅半小時車程,一小時 可達浦東國際機場。
19、觀市場 同比增長 增速比16月 總開發(fā)投資金額億元 15.4 1.20 住宅新投資金額億元 10.7 1.30 17月圁地販置面積萬平方米 18982 4.4 圁地成交款億元 3836 3.6 二商品房銷售和待售情冴 置高觀點: 受利率政策。
20、益廣場 5 約 15000 315 4050一房 35 3300元 泛公務(wù)員,效益較好 的企業(yè)單位職工,40 歲左右,投資為主 漢華國際 商業(yè)城 8.9 約 30000 483 2060 單間 6070一房 110120二房 未開盤 預計6。
21、域發(fā)展分析區(qū)域發(fā)展分析 寫字樓市場寫字樓市場 商業(yè)市場商業(yè)市場 酒店市場酒店市場 住宅市場住宅市場 市場分析市場分析 分析內(nèi)容分析內(nèi)容 業(yè)態(tài)選擇原則業(yè)態(tài)選擇原則 業(yè)態(tài)組合建議業(yè)態(tài)組合建議 業(yè)態(tài)選擇業(yè)態(tài)選擇 前提設(shè)定前提設(shè)定 各方案對比分析各。
22、位產(chǎn)品策劃體系定位 產(chǎn)產(chǎn) 品品 策策 劃劃 體體 系系 解解 讀讀 4 緣起緣起 經(jīng)紀公司承擔建筑規(guī)劃設(shè)計院的部分功能,增加所提方案的可操作性與可實施性可操作性與可實施性. 4 經(jīng)紀公司經(jīng)紀公司 開發(fā)商開發(fā)商 建筑規(guī)劃院建筑規(guī)劃院 房地產(chǎn)項。
23、地,角之而知有余不足之處孫子 4 策劃是什么 策劃縮寫為S.P,即strategy和plan的縮寫. 計劃 是不具備創(chuàng)造性的思維方式. 策劃 是人們按照超常規(guī)的創(chuàng)新的思維方式對事物進行統(tǒng)籌的規(guī)劃. 策劃是一種程序,在本質(zhì)上是一種運用腦力的理。
24、史起源.7 2建筑語言和符號元素建筑語言和符號元素.8 3建筑產(chǎn)品實例建筑產(chǎn)品實例.9 3法式建筑風格.10 1歷史起源歷史起源.10 2建筑語言和符號元素建筑語言和符號元素.11 3建筑產(chǎn)品實例建筑產(chǎn)品實例.12 4英式建筑風格.13 1。
25、關(guān)系 品牌組合 品牌優(yōu)選 招商管理 運營管理 收益模型 運營成本 觃劃說明 總平觃劃 勱線觃劃 功能觃劃 風格主材照明 景觀小品 建筑立面 機電設(shè)備系統(tǒng) 招商和運營癿全 面成功,以及持 續(xù)癿快速癿增 長和収展. 各業(yè)態(tài)品類乊 間有機結(jié)合,促。
26、略 確定客戶定位產(chǎn)品定位 通過紳化客戶需求 得到產(chǎn)品設(shè)計方案 尋找本案的解題方向 地塊分枂 客戶分枂 市場分枂 完 善 分 析 完善 定位 思源仸務(wù) 逡輯框架 從發(fā)展商需求和產(chǎn)品合理觃劃出發(fā) 報告邏輯框架 4 1 項目理解 2 市場分枂 3。
27、量供應(yīng)量及成交價格,結(jié)合當?shù)鼐用竦木?住觀念及開發(fā)商的開發(fā)模式,對當?shù)厥袌霈F(xiàn)狀進行深層次的剖析. 第三未來走勢預測.在現(xiàn)狀剖析的基礎(chǔ)上,就與項目相關(guān)的方面,如郊區(qū)住宅發(fā)展趨勢等,做出 預測. 階段 C:項目所在板塊市場分析 第一板塊總體規(guī)劃。
28、項目所在區(qū)域分析 項目所在區(qū)域項目所在區(qū)域 項目位置項目位置 1. 項目位于北京亦莊經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū); 2. 亦莊位于北京市區(qū)東南部,東南五環(huán) 外; 3. 北京唯一的國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū); 4. 離市中心區(qū)較近,距離三環(huán)分鐘寺橋 約7公里;距。
29、房地產(chǎn) 領(lǐng)域癿定位同樣涵義廣闊,可以是地塊定位,市場定位,客戶定位,產(chǎn) 品定位,也可以是公司定位營銷定位等等. 地產(chǎn)前期策劃說白了,必須要搞清楚三個定位:市場定位產(chǎn)品定位 客戶定位.這亗前期功夫丌做足,會直接導致后期銷售丌順,以下是三 個定。
30、稱策劃企劃之為策略管理. 計劃計劃 是不具備創(chuàng)造性的思維方式. 策劃策劃 是人們按照超常規(guī)的創(chuàng)新的思維方式對事物進行統(tǒng)籌的規(guī)劃.是人們按照超常規(guī)的創(chuàng)新的思維方式對事物進行統(tǒng)籌的規(guī)劃. 策劃策劃是一種程序,在本質(zhì)上是一種運用腦力的理性行為.是。
31、廣,提升物業(yè)的商業(yè)價值; 首要一步:從定位到招商首要一步:從定位到招商 投資顧問建筑設(shè)計商業(yè)研究 3 第一部分 定位與規(guī)劃設(shè)計第一部分 定位與規(guī)劃設(shè)計 投資顧問建筑設(shè)計商業(yè)研究 商業(yè)定位之市場研究 投資顧問建筑設(shè)計商業(yè)研究 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)全產(chǎn)。
32、定位 產(chǎn)產(chǎn) 品品 策策 劃劃 體體 系系 解解 讀讀 4 緣起緣起 經(jīng)紀公司承擔建筑規(guī)劃設(shè)計院的部分功能,增加所提方案的可操作性與可實施性可操作性與可實施性. 4 經(jīng)紀公司經(jīng)紀公司 開發(fā)商開發(fā)商 建筑規(guī)劃院建筑規(guī)劃院 房地產(chǎn)項目前期顧問階段。
33、西部大開發(fā) 的開發(fā)地區(qū),國家統(tǒng)籌城 鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū) 以及兩江新區(qū). 重慶概況重慶概況 懸掛在聯(lián)合國大廳的世 界地圖上,僅僅標出了 中國四個城市的名字, 其中一個就是重慶 新特區(qū)的良好形新特區(qū)的良好形 象和經(jīng)濟發(fā)展前象和經(jīng)濟發(fā)展前 景將。
34、地ha35149.20 建筑限高m 容積率0.00 綠地率40.00 規(guī)劃指標 總建筑面積m2m2193320 地上建筑面積m2193320 地下建筑面積m20 成本項目一m291200 含地上地下 成本項目二m292120 成本項目三m2。
35、院 房地產(chǎn)項目前期顧問階段房地產(chǎn)項目前期顧問階段 反饋修正反饋修正 反饋修正反饋修正 給出結(jié)論給出結(jié)論 給出結(jié)論給出結(jié)論 5 緣起緣起 前端市場定位前端市場定位 后端營銷推廣后端營銷推廣 房地產(chǎn)項目前期報告房地產(chǎn)項目前期報告 中端產(chǎn)品策劃中。
36、 可能的客戶可能的客戶 可能的產(chǎn)品可能的產(chǎn)品 5 宏觀環(huán)境分析宏觀環(huán)境分析 經(jīng)濟環(huán)境經(jīng)濟環(huán)境 GDPGDP 國內(nèi)生產(chǎn)總值Gross Domestic Product ,即GDP是指在一定時期內(nèi)一個 季度或一年,一個國家或地區(qū)的經(jīng)濟中所生產(chǎn)出。
37、建控制性計劃,并跟蹤落實辦理情況:計劃,并跟蹤落實辦理情況:1負責承辦公司所開發(fā)項目的政府報批報建手續(xù).1 向建委計委申辦投資項目計劃立項 開工報告.2 向市規(guī)劃局申辦用地紅線;提出或調(diào)整規(guī)劃設(shè)計要點;申請改變用地性質(zhì);報審新建改建擴建項目。
38、目達到盈虧平衡狀態(tài)利潤為零的點反應(yīng)敏感程度的指標是敏感系數(shù)敏感系數(shù)目標值的變化百分比參數(shù)值變動的百分比風險分析又稱概率分析,利用概率值來研究不同因素的概率分布,從而對方案的經(jīng)濟效果指標做出某種概率描述,對方案的風險情況做出比較準確的判斷宏觀。
39、動靜之理,形之而知死生之地,角之而知有余不足之處孫子4策劃是什么策劃縮寫為S.P,即strategy和plan的縮寫.計劃 是不具備創(chuàng)造性的思維方式.策劃 是人們按照超常規(guī)的創(chuàng)新的思維方式對事物進行統(tǒng)籌的規(guī)劃.策劃是一種程序,在本質(zhì)上是一種。
40、能使企業(yè)決策更為準確,盡量避免項目運作出現(xiàn)偏差;二是能使房地產(chǎn)開發(fā)項目增強競爭能力在當前房地產(chǎn)業(yè)競爭日趨激烈的情況下為項目贏得主動地位;三是具有有效整合房地產(chǎn)項目資源,預測未來市場,滿足目標客戶居住要求的作用. 二抓住市場空白點,找到突破口。
41、有關(guān)職能部門的意見.二辦理建筑工程施工許可證審批程序二辦理建筑工程施工許可證審批程序建設(shè)工程施工許可證 建設(shè)工程開工證是建筑施工單位符合各種施工條件允許開工的批準文件,是建設(shè)單位進行工程施工的法律憑證,也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一.沒有開。
42、空間,售價才會有上升空間商業(yè)定位的出發(fā)點必須是開業(yè)后整體經(jīng)營成功商業(yè)運營的馬太效應(yīng)非常明顯;不能整體運營成功的商業(yè),會逐漸整體衰落,形成真正的滯重資產(chǎn);大體量商業(yè)整體運營不成功,會帶來長期的巨大負面影響沈陽萬達廣場因運營失敗,不得不拆掉重建。
43、析論證的過程. 是項目投資決策的依據(jù). 是籌集建設(shè)資金的依據(jù) 是開發(fā)商與有關(guān)各部門簽訂協(xié)議合同的依據(jù) 是編制下階段規(guī)劃設(shè)計的依據(jù)地塊怎樣能不能拿做什么合適可行性研究內(nèi)容可行性研究內(nèi)容市場分析市場預測宏觀市場區(qū)域市場供給預測需求預測價格預測收。
44、期顧問階段房地產(chǎn)項目前期顧問階段反饋修正反饋修正反饋修正反饋修正給出結(jié)論給出結(jié)論給出結(jié)論給出結(jié)論5緣起緣起前端市場定位前端市場定位后端營銷推廣后端營銷推廣房地產(chǎn)項目前期報告房地產(chǎn)項目前期報告中端產(chǎn)品策劃中端產(chǎn)品策劃p 經(jīng)紀公司承擔建筑規(guī)劃設(shè)。
45、配套費管理費稅費等費稅費等靜態(tài)指標:成本利潤率銷售利潤率靜態(tài)指標:成本利潤率銷售利潤率動態(tài)指標:凈現(xiàn)值內(nèi)涵報酬率投資周期動態(tài)指標:凈現(xiàn)值內(nèi)涵報酬率投資周期盈虧分析的關(guān)鍵是找到盈虧平衡點,即項目達到盈虧平盈虧分析的關(guān)鍵是找到盈虧平衡點,即項目。
46、11X11X11X112 2 2 2 135135135135: 11.3: 11.3: 11.3: 11.3X12X12X12X122.92.92.92.91.51.51.51.5 宅 宅 宅 宅宅 宅 宅 宅13.313.3353530。
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